Sprzedający zgłasza się do mnie, ponieważ chce sprzedać mieszkanie, dom, działkę. Czasem już przez telefon oczekuje, że powiem mu „za ile”. Spotykamy się, rozmawiamy i nadal chce wiedzieć przede wszystkim jaką cenę może „wziąć” za swoją nieruchomość. To oczywiste. Zdarza mi się powiedzieć, że jeszcze nie wiem i to nie dlatego, że się nie orientuję, tylko dlatego, że ustalenie ceny sprzedaży to wypadkowa bardzo wielu czynników i wymaga głębszej analizy.

Trzeba przede wszystkim zbadać i określić:

lokalizację, sąsiedztwo, położenie nieruchomości,
stan prawny,
konkurencję czyli co podobnego na rynku może nabyć potencjalny kupujący,
aktualne trendy na rynku– np. teraz małe domy cieszą się większą popularnością niż te o powierzchni 200-300 mkw.,
stan techniczny i wizualny, a także gotowość do zmian w przygotowaniu mieszkania do sprzedaży,
znaczenie ma też piętro np. parter i ostatnie piętro zazwyczaj obniżają cenę
balkon, piwnica, garaż, miejsce parkingowe,
istotny jest też kierunek względem stron świata – mieszkania północne i zachodnie będą zwykle tańsze,
gotowość sprzedającego do szybkiej relokacji.
Sprzedający zwykle chce ustalić cenę wyższą niż rynkowa, bo taką sobie sprawdził w Internecie i dodał 10%, bo sąsiad mu powiedział, że słyszał, że sąsiadka sprzedała „takie samo mieszkanie”, „a w ogóle to mi się nie spieszy” i „zawsze można z ceny zejść”.

Otóż moje doświadczenie pokazuje, że przy wydłużającym się czasie sprzedaży cena nieruchomości proporcjonalnie maleje. Bo oferta opatrzyła się – „chyba coś jest nie tak skoro już klika tygodni wisi ogłoszenie i się nie sprzedało”- myśli kupujący. Bo pojawienie się w końcu jednego klienta stawia sprzedającego pod większą presją i wtedy jest skłonny opuścić cenę bardziej niż zakładał na początku. Bo czas mija i uwarunkowania rynku się zmieniają.

Dla mnie znacznie bardziej efektywną strategią sprzedaży jest ustalanie ceny na takim poziomie, aby w jak najkrótszym czasie uzyskać jak największe zainteresowanie ofertą. Duża liczba chętnych stawia sprzedającego na wygranej pozycji i to on może dyktować warunki. Z kolei kupujący, widząc zainteresowanie innych osób, będzie bardziej zdeterminowany do podjęcia decyzji o zakupie i zaproponowania ceny wyższej niż ofertowa.

Najnowszy przykład: ostatnia sprzedaż mieszkania w Chorzowie. Ustalona cena wynosiła X. Ponieważ klient, za moją namową, odmalował mieszkanie i wprowadził drobne modyfikacje w wyposażeniu, a także ponieważ nie było podobnych mieszkań akurat na rynku, ustaliśmy cenę wyjściową na poziomie X+ 10 % . W efekcie dostaliśmy 3 oferty zakupu, a klient sprzedał mieszkanie za X+18 %.

Jeśli popełnisz na początku błąd w określeniu ceny ofertowej to może Cię to kosztować dużo zmarnowanego czasu i dziesiątki tysięcy złotych.

Moje doświadczenia zbieram w praktyce od 2008 r, jeżeli jesteś zainteresowany współpracą ze mną zapraszam do kontaktu.

Magdalena Uszycka