Artykuł powstał specjalnie dla rynków, na których działamy - stworzony przez analityków portalu Nieruchomosci-online.pl

Rok 2024 był dla rynku mieszkaniowego okresem powolnej stabilizacji. Ceny zabudowy mieszkalnej
wciąż są wysokie. Jednak osoby, które marzą o własnym dachu nad głową, już niedługo będą miały do
niego łatwiejszą drogę. Dotyczy to również segmentu domów z drugiej ręki. Według danych portalu
Nieruchomosci-online.pl nastroje w tej części rynku spadają. Co to oznacza w praktyce? I czy trend
dotyczący spadków cen utrzyma się w tym roku?



Koniec wzrostów cen w segmencie nieruchomości?
Portal Nieruchomosci-online.pl co kwartał przygotowuje badanie nastrojów rynkowych INPON. Z
najnowszej analizy wynika, że coraz więcej specjalistów przewiduje obniżki cen ofertowych. Ponad
połowa uważa, że trend ten będzie dotyczył przede wszystkim mieszkań, ale blisko 50% mówi też o
tym w kontekście zabudowy wolnostojącej. Co ważne blisko 60% pracowników sektora
mieszkaniowego biorących udział w badaniu spodziewa się, że wyraźne korekty pojawią się szybko.
Ich zdaniem istnieje duża szansa, że wystąpią w III kwartale 2025 roku.



W cyklicznym badaniu INPON biorą udział aktywni pośrednicy nieruchomości, którzy działając na
rynku na co dzień, są najbardziej wyczuleni na jego zmiany. Jak specjaliści ci oceniają perspektywy
cenowe w sektorze domów? Niemal połowa z nich, bo aż 49,7% przewiduje spadki stawek
ofertowych tego typu nieruchomości. Podobne prognozy dotyczą rynku działek budowlanych, choć tu
korekt z dół spodziewa się tylko 34% ankietowanych. Co ważne rok temu o takich zmianach
cenowych mówiło tylko 10% pośredników. Skąd taka wyraźna zmiana?
Czemu właściwie ceny mają spaść?
Eksperci wskazują na kilka możliwych przyczyn zmiany sytuacji cenowej na rynku, która dotyka
niemal wszystkich jego segmentów. Przede wszystkim decyduje o tym słabnący popyt, który zmusza
sprzedających do urealnienia oczekiwań cenowych. Wpływ na to ma też brak rządowego programu
wsparcia i niepewność co do kierunku polityki monetarnej kraju.
Rynek wraca też do naturalnej równowagi po okresie dynamicznych wzrostów cen.
Wszystko to wskazuje, że dla osób, które czekały na odpowiedni moment na zakupy, on właśnie nadszedł.
Szczególnie inwestorzy z gotówką mają sporą szansę na wynegocjowanie dobrej ceny i korzystną transakcję.
Warto przy tym zauważyć, że stopy procentowe wciąż są wysokie, a kredyty drogie. To wskazuje, że
tempo obniżek może być powolne, a przy wahaniach popytu istnieje też ryzyko ewentualnych
wzrostów cen. Wyraźny trend zniżkowy może pojawić się znów w 2026 roku, gdy podaż lokali będzie
wyższa, jednak dotyczy to przede wszystkim segmentu mieszkań.
Tempo wzrostów wyhamowuje
Trendy cenowe mogą się od siebie mocno różnić w zależności od regionu czy segmentu. Własny dom
wciąż jest marzeniem wielu Polaków, jednak aktywność inwestorów w sektorze domów z drugiej ręki
spada. Dlaczego? Mimo że domy drożeją wolniej niż mieszkania w ciągu ostatnich dwóch lat wyraźnie
wzrosły koszty ich utrzymania. Prócz tego wiele nieruchomości wolnostojących z rynku wtórnego
wymaga termomodernizacji. Obowiązek posiadania certyfikatu skomplikował sytuację dużej części
starych domów. Wpłynął w ten sposób nie tylko na ich cenę, ale i zainteresowanie ewentualną ofertą
sprzedaży.

Tempo wzrostów cen domów z drugiej ręki dobrze obrazują dane zebrane przez portal
Nieruchomosci-online.pl. Średnia cena ofertowa domów wolnostojących z rynku wtórnego w
Warszawie w styczniu 2024 wyniosła 10 388 złotych. Dokładnie rok później stawka ta zatrzymała się
na 11 018. Jak widać zmiany cen w górę wciąż trwają, choć różnice roczne nie są już tak wysokie.
Podobny poziom miały one w Krakowie. Na początku 2024 metr domu kosztował tam 9 767 złotych, a
rok później 10 390 złotych. W Bochni różnica na plus wyniosła niemal 13 procent i zatrzymała się
średnio na nieco ponad 500 złotych w ciągu ostatniego roku.
Sytuację tę dobrze ilustruję obraz cen w Katowicach i okolicznych miastach. W największym ośrodku
miejskim regionu cena za metr domu w styczniu 2024 wynosiła 6 418 złotych. W tym samym okresie
stawka ta uplasowała się na poziomie 6 171 złotych. Oznacza to korektę stawki ofertowej w dół w
skali rok do roku. Z korektą stawki w górę mamy do czynienia również w Sosnowcu. W styczniu
zeszłego roku metr kwadratowy dom kosztował tam 4 665, a rok później już 5 009 złotych za metr
kwadratowy. Podobnie stosunkowo niskie podwyżki widać na przykład w Tarnowskich Górach czy
Jaworznie.
Biorąc pod uwagę, że w ciągu ostatnich dwóch lat wzrosty cen w niektórych sektorach i miastach
wynosiły nawet 40% aktualne dane napawają optymizmem. Stabilizacja cen może być dominującym
trendem na rynku nieruchomości w 2025 roku. Diametralnie zmienić te sytuacje mogą tylko nagłe
wahania stóp procentowych lub rządowy program, który znacząco pobudzi popyt.