To będzie krótki artykuł o podstawowych zasadach rozliczania podatków z najmu. Nie jestem księgową, ani pracownikiem skarbówki za to jestem pośredniczką i opierając się na doświadczeniach własnych oraz klientów chce podzielić się z wami moją wiedzą w tej materii. Piszę ten artykuł chyba też trochę dla siebie, aby móc łatwo przekazać temat podatków moim klientom. Nie znajdziecie w tym artykule zawiłych interpretacji podatkowych, rozbudowanych wyliczeń, nie będę także żonglować paragrafami, ale spróbuję w prosty i przystępny sposób przybliżyć wam podstawowe zasady opodatkowania najmu w Polsce.

Mamy 2 źródła uzyskiwania przychodów z najmu (art.10 ust o PIT )

najem, zwany prywatnym
najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej
Najem prywatny można rozliczać:

Ryczałtem 8,5% i 12,5% powyżej 100000,00 zł od przychodu.
Na zasadach ogólnych czyli wg skali podatkowej 18% i 32% od dochodu.
Najem w ramach działalności gospodarczej

Na zasadach ogólnych 18% i 32% od dochodu
Podatkiem liniowym 19% od dochodu
Przy czym jak zauważyliście przy działalności gospodarczej nie ma ryczałtu.
Kiedy bardziej opłaca się nam najem prywatny, a kiedy działalność gospodarcza? Albo w którym momencie fiskus uzna, że nasz najem np. przy większej ilości mieszkań zaliczyć już należy jako działalność gospodarczą? Niestety temat nie jest jednoznaczny, przepisy momentami wzajemnie się wykluczają, dlatego bardziej dociekliwych odsyłam do artykułu Grzegorza Grabowskiego https://wynajmistrz.pl/kiedy-najem-rozliczac-w-ramach-dzialalnosci-gospodarczej

Ja w tym artykule skupię się tylko na najmie prywatnym.

Każdorazowo formę opodatkowania można zmienić zawsze wraz z początkiem roku podatkowego lub wybrać przed pierwszym przychodem jeśli np zaczynacie wynajmować np. w środku roku i tak:

Jeżeli do tej pory rozliczaliście się ryczałtem i nadal wybieracie taką formę opodatkowania to „nic” nie robicie.
Jeżeli do tej pory rozliczaliście się na zasadach ogólnych i nadal wybieracie taką formę opodatkowania to „nic” nie robicie.
Jeżeli rozliczaliście się ryczałtem, a teraz wybieracie zasady ogólne to w świetle nowych przepisów też nie musicie nic robić, ale ja bym złożyła oświadczenie do US o rezygnacji z ryczałtu.
Jeżeli rozliczaliście się na zasadach ogólnych, a teraz chcecie rozliczać się ryczałtem to należy zgłosić ten fakt to 20 dnia miesiąca po miesiącu, w którym podatnik osiągnął przychód. Czyli jeżeli zaczynacie w styczniu to składacie zgłoszenie do 20 lutego.
Ryczałt

To dobre rozwiązanie bo proste. W swej intencji ustawodawca chciał uprościć podatnikowi rozliczenia podatku. Nie wymaga prowadzenia zestawienia przychodów i kosztów. Rozlicza się wprost 8,5% albo 12,5% od przychodu, a podatek uiszcza się do 20 dnia każdego miesiąca po miesiącu w którym nastąpił przychód.

Przychód to suma wszystkich wpływów na konto łącznie z opłatami za media jakie dostajecie od najemcy.

Istnieją interpretacje urzędów skarbowych, że jeżeli np. płatność czynszu administracyjnego i opłat dodatkowych przerzucimy na najemcę – tzn on będzie odprowadzał te opłaty bezpośrednio do operatorów to przychodem będzie tylko czynsz najmu. Tu trzeba dopytać w konkretnym US. To dobre rozwiązanie jeśli nie planujesz żadnych nakładów na nieruchomość w kolejnym roku. Wadą jest brak możliwości odliczania poniesionych kosztów.

Zasady ogólne

Rozwiązanie bardziej złożone, wymaga od nas miesięcznego monitorowania rozliczeń aby zbadać kiedy powstanie podatek. Nie mniej ta forma w moim odczuciu daje podatnikowi większe pole manewru.

Po pierwsze tu płacimy podatek od dochodu. Czyli przychód pomniejszamy o koszty, a kosztami są:

czynsz administracyjny
opłaty za media – prąd, woda, gaz, internet
odsetki od kredytu
ubezpieczenie
podatek od nieruchomości
opłata przekształceniowa
koszty remontów, zakupu wyposażenia
odpisy amortyzacyjne od 1,5%-10% rocznie
Amortyzacja

Na koniec zatrzymam się przy amortyzacji bo to temat bardzo istotny, jeśli nie wręcz kluczowy. Dzięki odpisom amortyzacyjnym możemy wygenerować “wirtualny” koszt. Na przykład mieszkanie ma wartość początkową 200000.00 zł to przy stawce amortyzacji 10% możemy “wrzucić” w koszty do 20000.00 zł rocznie. Oczywiście nie każde mieszkanie, ale o tym dalej.

Aby rozpocząć amortyzowanie na początku trzeba ustalić wartość początkową nieruchomości. Przy zakupie wartość bierzemy wprost z aktu notarialnego, jesli był to spadek to pozostaje nam US lub rzeczoznawca. Jeżeli nieruchomość wybudowaliśmy sami to wartością początkową będzie koszt wytworzenia, a jeżeli nie chcemy komplikować sobie sprawy to korzystamy z amortyzacji uproszczonej i wtedy mnożymy metraż x 988 zł i w ten sposób uzyskujemy wartość początkową nieruchomości.

Pokaże na prostym przykładzie. Nieruchomość zakupiono 20 lat temu, a cena z aktu notarialnego wynosiła 50000,00 zł to to jest nasza wartość początkowa nieruchomości. Można ją powiększyć o wszelkie udokumentowane koszty związane z zakupem lokalu np. taksa notarialna, PCC, prowizja pośrednika czy od udzielonego kredytu, a także koszty ulepszenia i materiałów budowlanych.

Ustawowe stawki amortyzacji

1,5% – budynki i lokale mieszkalne – zamieszkałe krócej niż 5 lat – czyli np nowe mieszkania
2,5% – budynki i lokale niemieszkalne
2,5% – spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego lub domu jednorodzinnego.
Indywidualne stawki amortyzacji

Tu jest właśnie ten moment, kiedy możemy legalnie niwelować wysokość podatku. Indywidualną stawkę amortyzować możemy ustalić:

dla pełnej własności czyli nie można zastosować dla “spółdzielczych praw”,
gdy przed zakupem nieruchomość była używana przez co najmniej 60 miesięcy,
jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji, wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej,
Okres amortyzacji nie może być jednak krótszy niż 10 lat, z czego wynika że maksymalna stawka wynosi 10%. W przedziale 0% – 10% sami decydujemy o ile procent rocznie chcemy dokonywać odpisów amortyzacyjnych.

Z mojej praktyki wynika, że w większości przypadków bardziej opłaca się rozliczać najem na zasadach ogólnych – właśnie z uwagi na możliwość zastosowania odpisów amortyzacyjnych. Jak widać materia nie jest jednoznaczna, zachęcam do indywidualnej analizy każdego przypadku, zawsze trzeba się zastanowić i policzyć co się nam bardziej opłaca. Oczywiście do co szczegółów odsyłam do doradców podatkowych, księgowych rozliczających najem i urzędów skarbowych.

Miało być krótko, ale jak widać w tej materii, krótko to nie znaczy szybko, mam nadzieję, że choć trochę przybliżyłam Wam temat podatków.

Magdalena Uszycka