• English
  • Polski

Blog

savings-2789112_1920

Jak ustalić cenę ofertową nieruchomości?

Sprzedający zgłasza się do mnie, ponieważ chce sprzedać mieszkanie, dom, działkę. Czasem już przez telefon oczekuje, że powiem mu „za ile”. Spotykamy się, rozmawiamy i nadal chce wiedzieć przede wszystkim jaką cenę może „wziąć” za swoją nieruchomość. To oczywiste. Zdarza mi się powiedzieć, że jeszcze nie wiem i to nie dlatego, że się nie orientuję, tylko dlatego, że ustalenie ceny sprzedaży to wypadkowa bardzo wielu czynników i wymaga głębszej analizy.

Trzeba przede wszystkim zbadać i określić:

  • lokalizację, sąsiedztwo, położenie nieruchomości,
  • stan prawny,
  • konkurencję czyli co podobnego na rynku może nabyć potencjalny kupujący,
  • aktualne trendy na rynku– np. teraz małe domy cieszą się większą popularnością niż te o powierzchni 200-300 mkw.,
  • stan techniczny i wizualny, a także gotowość do zmian w przygotowaniu mieszkania do sprzedaży,
  • znaczenie ma też piętro np. parter i ostatnie piętro zazwyczaj obniżają cenę
  • balkon, piwnica, garaż, miejsce parkingowe,
  • istotny jest też kierunek względem stron świata – mieszkania północne i zachodnie będą zwykle tańsze,
  • gotowość sprzedającego do szybkiej relokacji.

Sprzedający zwykle chce ustalić cenę wyższą niż rynkowa, bo taką sobie sprawdził w Internecie i dodał 10%, bo sąsiad mu powiedział, że słyszał, że sąsiadka sprzedała „takie samo mieszkanie”, „a w ogóle to mi się nie spieszy” i „zawsze można z ceny zejść”.

Otóż moje doświadczenie pokazuje, że przy wydłużającym się czasie sprzedaży cena nieruchomości proporcjonalnie maleje. Bo oferta opatrzyła się – „chyba coś jest nie tak skoro już klika tygodni wisi ogłoszenie i się nie sprzedało”- myśli kupujący. Bo pojawienie się w końcu jednego klienta stawia sprzedającego pod większą presją i wtedy jest skłonny opuścić cenę bardziej niż zakładał na początku. Bo czas mija i uwarunkowania rynku się zmieniają.

Dla mnie znacznie bardziej efektywną strategią sprzedaży jest ustalanie ceny na takim poziomie, aby w jak najkrótszym czasie uzyskać jak największe zainteresowanie ofertą. Duża liczba chętnych stawia sprzedającego na wygranej pozycji i to on może dyktować warunki. Z kolei kupujący, widząc zainteresowanie innych osób, będzie bardziej zdeterminowany do podjęcia decyzji o zakupie i zaproponowania ceny wyższej niż ofertowa.

Najnowszy przykład: ostatnia sprzedaż mieszkania w Chorzowie. Ustalona cena wynosiła X. Ponieważ klient, za moją namową, odmalował mieszkanie i wprowadził drobne modyfikacje w wyposażeniu, a także ponieważ nie było podobnych mieszkań akurat na rynku, ustaliśmy cenę wyjściową na poziomie X+ 10 % . W efekcie dostaliśmy 3 oferty zakupu, a klient sprzedał mieszkanie za X+18 %.

Jeśli popełnisz na początku błąd w określeniu ceny ofertowej to może Cię to kosztować dużo zmarnowanego czasu i dziesiątki tysięcy złotych.

Moje doświadczenia zbieram w praktyce od 2008 r, jeżeli jesteś zainteresowany współpracą ze mną zapraszam do kontaktu.

Magdalena Uszycka

Więcej
1752_GrupaPRO_Warszawa_Bytom_07%2F11 (5)

Jak sprzedać mieszkanie na trudnym rynku.

Sprzedaż tego mieszkania była dla mnie wyzwaniem.

Po pierwsze  lokalizacja.

Bytom należy do tych nielicznych miast w Polsce gdzie podaż jest wyższa od popytu, tzn. jest więcej mieszkań na rynku niż chętnych do zakupu.

Po drugie cena.

Nieruchomość była w zasadzie najdroższą ofertą w Bytomiu. Oczywiście nie bez powodu bo to mieszkanie było Perłą Bytomia! Urządzone w stylu kolonialnym z oryginalnie zachowaną stolarką drzwiową, okienną, drewnianymi deskami, z wyposażeniem najwyższej klasy, np. łazienka cała wykonana z porcelany z Bolesławca. Do tego piękna kamienica zdobiona biało-niebieską ceramiką z minorami – niestety ciągle w stanie odnawiania.

Mając taką ofertę zaczęłam drapać się po głowie jak to sprzedać i komu. Postawiłam na nowoczesny marketing czyli spacer wirtualny, social media i dom otwarty. Po analizie rynku i ustaleniu ceny wyjściowej rozpoczęłam przygotowania do sprzedaży. Zaczęłam od konsultacji z dekoratorką wnętrz Małgorzatą Kowalczyk z którą wspólnie zrobiłyśmy home staging – dosłownie potrzebne było kilka detali aby wydobyć z mieszkania to co najlepsze.

Następnie zaprosiłam do współpracy Juliusza Modelskiego, który przygotował wspaniały spacer wirtualny 3D, zdjęcia i filmy promocyjne. Na Facebooku i Instagramie ruszyła maszyna promocyjna i płatne kampanie reklamowe oraz informacje na grupach dyskusyjnych. Zainteresowanie ofertą było ogromne. Śmiało mogę powiedzieć, że ilość wejść na ofertę była rekordowa, ale prawdziwych klientów jak na lekarstwo. Zorganizowałam pierwszy dom otwarty – przez mieszkanie przewinęło się kilka osób – część pewnie z ciekawości, inni faktycznie zainteresowani, złożona została pierwsza oferta zakupu, ale tym razem jeszcze nie doszło do transakcji. Mijały tygodnie, wg danych statystycznych zainteresowanie ofertą wcale nie malało. Cały czas dostarczałam przez media społecznościowe nowe zdjęcia „smaczków” z mieszkania, na portalach internetowych oferta była dodatkowo płatnie wyróżniana, ale konkretnych klientów nie było widać. Po około 2 miesiącach, tuż po Nowym Roku postanowiłam zrobić drugi dom otwarty. Ponownie oferta wzbudziła spore zainteresowanie, pojawiała się kolejna oferta zakupu, ale i tym razem klient nie był jeszcze gotowy na zakup. Zaczęłam ze sprzedającym rozważać obniżenie ceny i wtedy pojawiło się dwóch zdecydowanych klientów. Nie mogę zdradzić ceny transakcyjnej ale w dół nie poszła.

I teraz zaczęła się dopiero właściwa przygoda sprzedażowa czyli umowa przedwstępna, kredyt i…. umowa warunkowa sprzedaży! Okazało się, że ledwie klika dni przed umową końcową władze miasta Bytomia wprowadziły w życie uchwałę o rewitalizacji czyli na specjalnych obszarach rewitalizacyjnych Miasto mogło skorzystać z prawa pierwokupu nieruchomości. Klientowi serce zadrżało, bo mogło się zdarzyć że Miasto jednak skorzysta z tego prawa i „sprzątnie” mu mieszkanie sprzed nosa. Tak jednak finalnie się nie stało, potrzebna była warunkowa umowa sprzedaży i uzyskanie specjalnego zwolnienia. Zaczął się wyścig z czasem, razem z Katarzyną Czerwiak stawałyśmy na głowie aby jak najszybciej uzyskać zaświadczenie bo decyzja kredytowa kupującej miała ograniczony czas ważności. Władze miasta okazały się przychylne i udało się sprawnie uzyskać zwolnienie. Dziś po umowie końcowej mogę powiedzieć, że sprzedaż tego mieszkanie to był zaszczyt i wspaniała przygoda. Mogłam znowu nauczyć się czegoś nowego. Dziękuję serdecznie mojemu Klientowi sprzedającemu za harmonijna współpracę, inspirację do napisania tego artykułu i ogromną przyjemność w pracy z tak piękną nieruchomością.

Magdalena Uszycka

 

Więcej

Social Widgets powered by AB-WebLog.com.