• English
  • Polski

Blog

bookkeeping-615384_1920 (1)

Podatki w najmie

To będzie krótki artykuł o podstawowych zasadach rozliczania podatków z najmu. Nie jestem księgową, ani pracownikiem skarbówki za to jestem pośredniczką i opierając się na doświadczeniach własnych oraz klientów chce podzielić się z wami moją wiedzą w tej materii. Piszę ten artykuł chyba też trochę dla siebie, aby móc łatwo przekazać temat podatków moim klientom. Nie znajdziecie w tym artykule zawiłych interpretacji podatkowych, rozbudowanych wyliczeń, nie będę także żonglować paragrafami, ale spróbuję w prosty i przystępny sposób przybliżyć wam podstawowe zasady opodatkowania najmu w Polsce.

Mamy 2 źródła uzyskiwania przychodów z najmu (art.10 ust o PIT )

  • najem, zwany prywatnym
  • najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej

Najem prywatny można rozliczać:

  1. Ryczałtem 8,5% i 12,5% powyżej 100000,00 zł od przychodu.
  2. Na zasadach ogólnych czyli wg skali podatkowej 18% i 32% od dochodu.

Najem w ramach działalności gospodarczej

  1. Na zasadach ogólnych 18% i 32% od dochodu
  2. Podatkiem liniowym 19% od dochodu
  3. Przy czym jak zauważyliście przy działalności gospodarczej nie ma ryczałtu.

Kiedy bardziej opłaca się nam najem prywatny, a kiedy działalność gospodarcza? Albo w którym momencie fiskus uzna, że nasz najem np. przy większej ilości mieszkań zaliczyć już należy jako działalność gospodarczą? Niestety temat nie jest jednoznaczny, przepisy momentami wzajemnie się wykluczają, dlatego bardziej dociekliwych odsyłam do artykułu Grzegorza Grabowskiego https://wynajmistrz.pl/kiedy-najem-rozliczac-w-ramach-dzialalnosci-gospodarczej

Ja w tym artykule skupię się tylko na najmie prywatnym.

Każdorazowo formę opodatkowania można zmienić zawsze wraz z początkiem roku podatkowego lub wybrać przed pierwszym przychodem jeśli np zaczynacie wynajmować np. w środku roku i tak:

  1. Jeżeli do tej pory rozliczaliście się ryczałtem i nadal wybieracie taką formę opodatkowania to „nic” nie robicie.
  2. Jeżeli do tej pory rozliczaliście się na zasadach ogólnych i nadal wybieracie taką formę opodatkowania to „nic” nie robicie.
  3. Jeżeli rozliczaliście się ryczałtem, a teraz wybieracie zasady ogólne to w świetle nowych przepisów też nie musicie nic robić, ale ja bym złożyła oświadczenie do US o rezygnacji z ryczałtu.
  4. Jeżeli rozliczaliście się na zasadach ogólnych, a teraz chcecie rozliczać się ryczałtem to należy zgłosić ten fakt to 20 dnia miesiąca po miesiącu, w którym podatnik osiągnął przychód. Czyli jeżeli zaczynacie w styczniu to składacie zgłoszenie do 20 lutego.

Ryczałt

To dobre rozwiązanie bo proste. W swej intencji ustawodawca chciał uprościć podatnikowi rozliczenia podatku. Nie wymaga prowadzenia zestawienia przychodów i kosztów. Rozlicza się wprost 8,5% albo 12,5% od przychodu, a podatek uiszcza się do 20 dnia każdego miesiąca po miesiącu w którym nastąpił przychód.

Przychód to suma wszystkich wpływów na konto łącznie z opłatami za media jakie dostajecie od najemcy.

Istnieją interpretacje urzędów skarbowych, że jeżeli np. płatność czynszu administracyjnego i opłat dodatkowych przerzucimy na najemcę – tzn on będzie odprowadzał te opłaty bezpośrednio do operatorów to przychodem będzie tylko czynsz najmu. Tu trzeba dopytać w konkretnym US. To dobre rozwiązanie jeśli nie planujesz żadnych nakładów na nieruchomość w kolejnym roku. Wadą jest brak możliwości odliczania poniesionych kosztów.

Zasady ogólne

Rozwiązanie bardziej złożone, wymaga od nas miesięcznego monitorowania rozliczeń aby zbadać kiedy powstanie podatek. Nie mniej ta forma w moim odczuciu daje podatnikowi większe pole manewru.

Po pierwsze tu płacimy podatek od dochodu. Czyli przychód pomniejszamy o koszty, a kosztami są:

  • czynsz administracyjny
  • opłaty za media – prąd, woda, gaz, internet
  • odsetki od kredytu
  • ubezpieczenie
  • podatek od nieruchomości
  • opłata przekształceniowa
  • koszty remontów, zakupu wyposażenia
  • odpisy amortyzacyjne od 1,5%-10% rocznie

Amortyzacja

Na koniec zatrzymam się przy amortyzacji bo to temat bardzo istotny, jeśli nie wręcz kluczowy. Dzięki odpisom amortyzacyjnym możemy wygenerować “wirtualny” koszt. Na przykład mieszkanie ma wartość początkową 200000.00 zł to przy stawce amortyzacji 10% możemy “wrzucić” w koszty do 20000.00 zł rocznie. Oczywiście nie każde mieszkanie, ale o tym dalej.

Aby rozpocząć amortyzowanie na początku trzeba ustalić wartość początkową nieruchomości. Przy zakupie wartość bierzemy wprost z aktu notarialnego, przy darowiźnie lub spadku z aktu notarialnego jeśli była w nim określona wartość, a jeśli nie to pozostaje nam US lub rzeczoznawca. Jeżeli nieruchomość wybudowaliśmy sami to wartością początkową będzie koszt wytworzenia, a jeżeli nie chcemy komplikować sobie sprawy to korzystamy z amortyzacji uproszczonej i wtedy mnożymy metraż x 988 zł i w ten sposób uzyskujemy wartość początkową nieruchomości.

Pokaże na  prostym przykładzie. Nieruchomość zakupiono 20 lat temu, a cena z aktu notarialnego wynosiła 50000,00 zł to to jest nasza wartość początkowa nieruchomości. Można ją powiększyć o wszelkie udokumentowane koszty związane z zakupem lokalu np. taksa notarialna, PCC, prowizja pośrednika czy od udzielonego kredytu, a także koszty ulepszenia i materiałów budowlanych.

Ustawowe stawki amortyzacji

  • 1,5% – budynki i lokale mieszkalne – zamieszkałe krócej niż 5 lat – czyli np nowe mieszkania
  • 2,5% – budynki i lokale niemieszkalne
  • 2,5% – spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego lub domu jednorodzinnego.

Indywidualne stawki amortyzacji

Tu jest właśnie ten moment, kiedy możemy legalnie niwelować wysokość podatku. Indywidualną stawkę amortyzować możemy ustalić:

  • dla pełnej własności czyli nie można zastosować dla “spółdzielczych praw”,
  • gdy przed zakupem nieruchomość była używana przez co najmniej 60 miesięcy,
  • jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji, wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej,

Okres amortyzacji nie może być jednak krótszy niż 10 lat, z czego wynika że maksymalna stawka wynosi 10%. W przedziale 0% – 10% sami decydujemy o ile procent rocznie chcemy dokonywać odpisów amortyzacyjnych.

Z mojej praktyki wynika, że w większości przypadków bardziej opłaca się rozliczać najem na zasadach ogólnych – właśnie z uwagi na możliwość zastosowania odpisów amortyzacyjnych. Jak widać materia nie jest jednoznaczna, zachęcam do indywidualnej analizy każdego przypadku, zawsze trzeba się zastanowić i policzyć co się nam bardziej opłaca. Oczywiście do co szczegółów odsyłam do doradców podatkowych, księgowych rozliczających najem i urzędów skarbowych.

Miało być krótko, ale jak widać w tej materii, krótko to nie znaczy szybko, mam nadzieję, że choć trochę przybliżyłam Wam temat podatków.

Magdalena Uszycka

 

 

Więcej
Wdzięczny Naród dziękuje pośrednikom!

Natarczywe telefony pośredników? Gwarancja ochrony!

Kilka dni temu spotkałam się z dawno nie widzianymi znajomymi. Przy takiej okazji jak zwykle następuje „aktualizacja statusów”. Po sprawdzeniu kto z kim nadal jest, rozstał się  lub powrócił,  pojawił się temat pracy, a właściwie pasji w pracy.  Ostatnie miesiące przyniosły mi wiele satysfakcji w pracy pośrednika, więc nie omieszkałam się entuzjazmem do mojej codziennej roboty podzielić.  I nagle usłyszałam tekst, który definiuje większość negatywnych emocji związanych z postrzeganiem pośredników w obrocie nieruchomościami:

  • I naprawdę musisz tak nękać biednych właścicieli telefonami? Nawet jak Wam napiszę, ze ” Pośrednikom dziękuję”?

No tak.  To wręcz kampania społeczna … ” Wdzięczny Naród dziękuje pośrednikom!”

Dyskusja, która potem się potoczyła była oczywiście żywa i bardzo fajna. Wyjaśniła wiele  moim dawno nie widzianym znajomym, a mnie dała świetny wgląd w ich potrzeby i emocje.  I dlatego chciałabym nie tylko im sprzedać pewien patent na ochronę przed tymi natarczywymi, męczącymi, upierdliwymi pośrednikami …

  1. To Ty wybierz swojego Pośrednika! Nie jesteś skazany na tych , którzy się do Ciebie zgłoszą, bombardują Cię sms-ami czy telefonami.  Zastanów się jakiej pomocy potrzebujesz i popytaj wśród rodziny i znajomych z czyich usług byli zadowoleni. Poszukaj w sieci. Na Facebooku.  Rzuć okiem na ogłoszenia na portalach i zdecyduj jak ma być reklamowana Twoja nieruchomość. Podejmij decyzję czy chcesz być dla swojego pośrednika jednym z setek czy tym wybranym?
  2. Zawrzyj umowę na wyłączność!  Teraz to Twój jeden, wybrany pośrednik będzie odbierał te telefony! To on w jednym miejscu zgromadzi całą wiedzę o nieruchomości i nie będziesz musiał 50 agentom i 10 klientom mówić z czego jest dach i kiedy wymieniałeś rury w łazience, ile wynosi czynsz, czy grunt pod kamienicą jest w użytkowaniu wieczystym, że hipoteka ma już złożony wniosek o wykreślenie, a pełnomocnictwo kuzyna z Pcimia jest we właściwej formie i ma wystarczający zakres do wszystkich czynności towarzyszących transakcji.
  3. Kontaktuj się tylko z jedną osoba, która ogarnia cały proces –  nie chcesz by zawracano Ci głowę? Miałam klienta, który był tak zajęty innymi sprawami, że interesował go tylko termin spotkania u notariusza i tylko z tą informacją się z nim w rezultacie skontaktowałam. Chcesz mieć informacje po każdej prezentacji? Też Ci je wyślę!

Jeśli szukasz dobrego pośrednika w Krakowie, Bochni lub okolicach – skontaktuj się z nami! Spotkamy się, porozmawiamy, ustalimy co możemy dla Ciebie zrobić – i damy ochronę przed niechcianymi telefonami!

Więcej
Piękno przyrody. autor Jared Erondu, Unsplash

Eko-broń w walce z kasą fiskalną przy najmie!

Dzisiaj dzień Ziemi – ten moment by przypomnieć sobie, ze nie odziedziczyliśmy Ziemi po przodkach, a wypożyczyliśmy ją od przyszłych pokoleń.
Najfajniejsze są takie działania ekologiczne, które nie dość, ze dają nam poczucie dobrze spełnionego obowiązku – to jeszcze przynoszą zysk, oszczędzając czas, pieniądze i rozwiązując problemy.
Dla mnie jednym z takich „rozwiązywaczy problemów od jakiegoś czasu jest Fakturownia.pl. To miejsce gdzie łatwo wystawiam faktury za moje usługi, łatwo je wysyłam klientom, łatwo je kontroluje w procesie zapłaty ( dziękuję! ), łatwo je gromadzę do księgowania.
I polecam to rozwiązanie moim klientom, którym przy przekroczeniu 20.000 PLN groziłaby konieczność wprowadzenia kasy fiskalnej. Fakturowanie przychodów w takiej sytuacji jest najprostszym rozwiązaniem, a za pomocą Fakturowni robi się to kilkoma kliknięciami.
Fakturownia.pl przypomniała mi dzisiaj też o ekologicznym aspekcie takiego postępowania – więc łącząc piękno chronionej natury z pożytecznością usługi – szczerze polecam, tym bardziej, ze konto micro jest darmowe!

Przejdź na EkoFakturowanie bądź ekologiczny i oszczędzaj na każdej wysłanej fakturze

Więcej
Mieszkanie do wynajęcia w Krakowie

Dobroczynne działanie nieruchomości?

 

Poniedziałki zazwyczaj nie są naszymi ulubionymi dniami tygodnia.
Ale najbliższy poniedziałek to też termin złożenia rozliczeń podatkowych za zeszły rok – tym razem mamy czas do 2 lutego na zliczenie przychodów opodatkowanych ryczałtem – i w przypadku najmu – złożenia PIT 28.

Czyli to będzie poniedziałek do kwadratu …
Ale przynajmniej mamy możliwość wskazania przy okazji komu należy się nasz 1%!
Zresztą podobnie jest w przypadku gdy płacimy podatek od zbycia nieruchomości (do uniknięcia zresztą w dużej ilości przypadków). Jeśli już danina jest konieczna, to można wesprzeć rzeczy sercu miłe!

Więcej
IMG_5766

Noworoczne deklaracje – w najmie!

Styczeń to moment gdy możemy podsumować to co nas spotkało przez ostatni rok i złożyć nowe deklaracje na kolejne 365 dni.
I oprócz założeń, że w końcu schudniemy, nauczymy się biegle posługiwać mową zależną w obcym języku i przebiegniemy maraton – mamy też szansę coś zmienić w naszych finansach!
Do 20 stycznia możemy przeanalizować nasze zeszłoroczne finanse, zastanowić się nad tegorocznymi i zdecydować czy przychody z najmu będą prze nas w tym roku opodatkowane ryczałtowym podatkowym 8.5% czy też na zasadach ogólnych.
Co powinniśmy wziąć pod uwagę? Wygodę i opłacalność.
Z całą pewnością podatek ryczałtowy jest prostszy: liczy się go jednym działaniem matematycznym, płaci w tej samej wysokości jeśli najemca i warunki umowy się nie zmieniają, nie łączy się go z innymi dochodami, składa deklarację PIT-28 do 31 stycznia następnego roku.
Jeżeli jednak jesteśmy gotowi na zmierzenie się z dokumentami, gromadzeniem ich i rozliczaniem, to może to być dla nas bardziej opłacalne – szczególnie gdy będziemy uwzględniać w kosztach amortyzację mieszkania. Pamiętać należy, ze wtedy dochód z najmu będzie łączony z innymi naszymi zarobkami i zawiera go nasz „normalny” PIT,

Chcecie się dokładniej nad tym zastanowić? Spójrzcie na zestawienie na blogu specjalistów od najmu:http://wynajmistrz.pl/podatek-od-najmu-w-2015-ryczalt-czy-na-zasadach-ogolnych-miesiecznie-czy-kwartalnie
Macie czas do wtorku na podjęcie decyzji!

Więcej
Apartament do wynajęcia w Krakowie.

Straszą kasą fiskalną przy najmie? Czy dotyczy to Ciebie?

Początek roku obfituje w nagłówki w prasie i Internecie straszące Wynajmujących kasą fiskalną.

Najfajniej straszy się osoby nie będące przedsiębiorcami więc informacja o kasie fiskalnej przy najmie zapewnia fajną klikalność …

Czy jest się czego bać i gnać po kasę? W trzech przypadkach możesz się tym nie przejmować:

  1. Przychód w skali roku nie przekracza 20.000 PLN. Kasujesz mniej niż 1666., 67 PLN miesięcznie? Śpisz spokojnie!
  2. Wszystkie wpłaty trafiają na Twoje konto i  są czytelnie opisane. Najemca może je przelać, wysłać przekazem pocztowym, ze SOKO-u, byleby opisał – ” czynsz, luty 2015, ul. Przykładowa 200/200, Kraków. Nie pobieraj pierwszego czynszu gotówką!
  3. lub skorzystaj wtedy z trzeciej opcji – dokumentuj każdą wpłatę czynszu fakturą. Tak, nawet jak nie masz działalności gospodarczej możesz wystawiać fakturę.  Pamiętaj, że najem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Nie chcesz się bawić z ręcznym wypełnianiem., wysyłaniem pocztą itd? Ja jestem zadowolona z Fakturowni

Chcesz sprawdzić u źródła? Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących
Następne straszenie zapewne na przełomie 2016/2017 bo rozporządzenie obowiązuje 2 lata…

Więcej
mistrzwynajmu

Czy turysta przyniesie zysk właścicielowi mieszkania?

Mimo zbliżających się Świąt Wielkanocnych wczorajszy wieczór spędziłam nie na planowaniu mazurków do upieczenia, a na szkoleniu organizowanym przez Mistrza Wynajmu.

Najbardziej byłam zainteresowana praktycznym ujęciem najmu apartamentów turystycznych. Czyli krótkoterminowym najmem na doby, który ma zapewnić właścicielom zyski większe niż zwykły najem mieszkań.

Podczas decydowania się na taki tryb najmu właściciel powinien przeanalizować swoja gotowość do działania z dwóch perspektyw: ogólnej organizacji najmu krótkookresowego oraz lokalnej specyfiki Krakowa.

Decydując się na wynajem swojego mieszkania turystom trzeba mieć świadomość, ze właśnie zrezygnowaliśmy z piątkowych lub sobotnich wieczorów w pubie, świąt, wyjazdów na majówkę, weekendów poza miastem. Musimy turyście udostępnić apartament, być na jego zawołanie w przypadku problemów, zapewnić idealne sprzątanie, konserwację mieszkania i wyposażenia, szybka reakcję na awarie, lokal zastępczy w razie nagłej katastrofy, ogarnąć rezerwacje i kontakt z chętnymi, robotę papierkowa wraz z rozliczeniami, profesjonalną pralnię ( Sanepid!) etc.

Mieszkanie wyposażyć w porządnym standardzie – tutaj sprawdza się stara reguła: „co tanie to drogie” – koszty napraw taniego wyposażenia mogą nas wiele kosztować w długim okresie czasu. Zapewnić turystom świetną stronę internetową, na której mogą się zapoznać z naszą ofertą, idealne zdjęcia apartamentu, łatwy kontakt z nami również przez media społecznościowe i np. Youtube.

Lokalna specyfika krakowskiego rynku sprawia, że chętnych na najem znajdziemy jedynie w przypadku gdy nasze mieszkanie znajduje się w odległości 10-12 minut spaceru od Rynku. W nowym budynku, odrestaurowanej kamienicy, jeśli bez windy- to do II pietra. Wielkość? 28-45 mkw oryginalnie i ciekawie zaaranżowanej przestrzeni koniecznie z podwójnym łóżkiem. Wyposażony aneks kuchenny, WiFi i chociażby podstawowy pakiet telewizji satelitarnej.

Jak widać, są to założenia eliminujące potężna część rynku mieszkań w Krakowie, chociażby poprzez kryterium lokalizacji.

Kolejną przeszkodą może być fizyczna obsługa turystów, która może zamęczyć właściciela …

Tutaj pomocą mogą być profesjonalne firmy zajmujące się takimi działaniami, przyjmujące do swojej oferty odpowiednie apartamenty.

Rzeczowo i konkretnie brzmiał ( nie śpiewając, bo to nie TEN) Grzegorz Turnau prowadzący szkolenie(  turnau.eu ) . Widać, ze lata pracy na tym wymagającym rynku uzbroiły go w odpowiednia wiedzę i doświadczenie by skutecznie prowadzić ten wymagający biznes – w tym przypadku lepiej nie uczyć się na własnych błędach.

Więcej
blog.04

Gra popytu i podaży w krakowskim najmie.

 

Lubisz newslettery? Ja wraz  z upływem czasu stosuję coraz ostrzejszą ich selekcję.

Dzisiejszy newsletter rozesłany przez portal domy.pl jednak zasługuje na chwilę uwagi.

Po pierwsze dotyczy rynku najmu – a tutaj na krakowskim rynku możemy przyjąć niewielkie wahania między cenami transakcyjnymi a ofertowymi, więc można traktować podane informacje z dużą dozą zaufania.

Po drugie pokazuje nam co właściciele na rynku proponują a czego najemcy poszukują.

A te dane mogą pomóc w planowaniu taktyki na rynku nieruchomości. Widzimy, że na rynku jest mniej kawalerek niż chętnych na nie. Z drugiej strony mieszkania 3 pokojowe to aż jedna trzecia oferty, a mają stanowczo mniej chętnych …

Jakie płyną z tego wnioski dla zwykłego Kowalskiego?

Jeśli zastanawiasz się nad inwestycją w nieruchomości na wynajem – nadal idź w kierunku małych mieszkań.

Jeśli potrzebujesz czterech kątów w Krakowie idź w kierunku coraz modniejszego współdzielenia mieszkań – duże mieszkanie będzie Ci prościej znaleźć, łatwiej wynegocjujesz optymalne warunki!

A tak się kształtują przeciętne ceny najmu metra kwadratowego mieszkania w dużych miastach:

Ceny najmu w dużych miastach Polski w przeliczeniu na metr kwadratowy mieszkania.(ofertowo)

Ceny najmu w dużych miastach Polski w przeliczeniu na metr kwadratowy mieszkania.(ofertowo)

Porównując rożne oferty w Krakowie należy wziąć pod uwagę, ze na ceny wyższe od przeciętnych mogą liczyć właściciele mieszkań w lokalizacjach blisko centrum i zapewniających sprawną komunikacje tramwajową.

źródło danych: newsletter portalu domy.pl
http://halo.domy.pl/rynek-najmu-mieszkan-w-duzych-miastach-analiza/

Więcej

Social Widgets powered by AB-WebLog.com.