• English
  • Polski

Blog

savings-2789112_1920

Jak ustalić cenę ofertową nieruchomości?

Sprzedający zgłasza się do mnie, ponieważ chce sprzedać mieszkanie, dom, działkę. Czasem już przez telefon oczekuje, że powiem mu „za ile”. Spotykamy się, rozmawiamy i nadal chce wiedzieć przede wszystkim jaką cenę może „wziąć” za swoją nieruchomość. To oczywiste. Zdarza mi się powiedzieć, że jeszcze nie wiem i to nie dlatego, że się nie orientuję, tylko dlatego, że ustalenie ceny sprzedaży to wypadkowa bardzo wielu czynników i wymaga głębszej analizy.

Trzeba przede wszystkim zbadać i określić:

  • lokalizację, sąsiedztwo, położenie nieruchomości,
  • stan prawny,
  • konkurencję czyli co podobnego na rynku może nabyć potencjalny kupujący,
  • aktualne trendy na rynku– np. teraz małe domy cieszą się większą popularnością niż te o powierzchni 200-300 mkw.,
  • stan techniczny i wizualny, a także gotowość do zmian w przygotowaniu mieszkania do sprzedaży,
  • znaczenie ma też piętro np. parter i ostatnie piętro zazwyczaj obniżają cenę
  • balkon, piwnica, garaż, miejsce parkingowe,
  • istotny jest też kierunek względem stron świata – mieszkania północne i zachodnie będą zwykle tańsze,
  • gotowość sprzedającego do szybkiej relokacji.

Sprzedający zwykle chce ustalić cenę wyższą niż rynkowa, bo taką sobie sprawdził w Internecie i dodał 10%, bo sąsiad mu powiedział, że słyszał, że sąsiadka sprzedała „takie samo mieszkanie”, „a w ogóle to mi się nie spieszy” i „zawsze można z ceny zejść”.

Otóż moje doświadczenie pokazuje, że przy wydłużającym się czasie sprzedaży cena nieruchomości proporcjonalnie maleje. Bo oferta opatrzyła się – „chyba coś jest nie tak skoro już klika tygodni wisi ogłoszenie i się nie sprzedało”- myśli kupujący. Bo pojawienie się w końcu jednego klienta stawia sprzedającego pod większą presją i wtedy jest skłonny opuścić cenę bardziej niż zakładał na początku. Bo czas mija i uwarunkowania rynku się zmieniają.

Dla mnie znacznie bardziej efektywną strategią sprzedaży jest ustalanie ceny na takim poziomie, aby w jak najkrótszym czasie uzyskać jak największe zainteresowanie ofertą. Duża liczba chętnych stawia sprzedającego na wygranej pozycji i to on może dyktować warunki. Z kolei kupujący, widząc zainteresowanie innych osób, będzie bardziej zdeterminowany do podjęcia decyzji o zakupie i zaproponowania ceny wyższej niż ofertowa.

Najnowszy przykład: ostatnia sprzedaż mieszkania w Chorzowie. Ustalona cena wynosiła X. Ponieważ klient, za moją namową, odmalował mieszkanie i wprowadził drobne modyfikacje w wyposażeniu, a także ponieważ nie było podobnych mieszkań akurat na rynku, ustaliśmy cenę wyjściową na poziomie X+ 10 % . W efekcie dostaliśmy 3 oferty zakupu, a klient sprzedał mieszkanie za X+18 %.

Jeśli popełnisz na początku błąd w określeniu ceny ofertowej to może Cię to kosztować dużo zmarnowanego czasu i dziesiątki tysięcy złotych.

Moje doświadczenia zbieram w praktyce od 2008 r, jeżeli jesteś zainteresowany współpracą ze mną zapraszam do kontaktu.

Magdalena Uszycka

Więcej
scena debaty na Czwartym Spotkaniu Liderów Nieruchomości Otodom . Na scenie siedzą od prawej: Katarzyna Czerwiak, Rafał Ohme, Aleksandra Przegalińska, Monika Rudnicka, Paweł Krzywicki

Debatujemy! Jaka przyszłość czeka pośredników i portale?

W trakcie Czwartego Spotkania Liderów Nieruchomości zorganizowanego przez Otodom Katarzyna Czerwiak z GRUPA.PRO została wybrana przez pośredników z całej Polski tworzących radę Doradcza Klientów Otodom na reprezentantkę środowiska w debacie o przyszłości zawodu.

Czy zagraża nam sztuczna inteligencja? wirtualna rzeczywistość? blockchain? Czy strategie spółek technologicznych?

„Czy portale przejmą rolę pośredników?”

Więcej
bookkeeping-615384_1920 (1)

Podatki w najmie

To będzie krótki artykuł o podstawowych zasadach rozliczania podatków z najmu. Nie jestem księgową, ani pracownikiem skarbówki za to jestem pośredniczką i opierając się na doświadczeniach własnych oraz klientów chce podzielić się z wami moją wiedzą w tej materii. Piszę ten artykuł chyba też trochę dla siebie, aby móc łatwo przekazać temat podatków moim klientom. Nie znajdziecie w tym artykule zawiłych interpretacji podatkowych, rozbudowanych wyliczeń, nie będę także żonglować paragrafami, ale spróbuję w prosty i przystępny sposób przybliżyć wam podstawowe zasady opodatkowania najmu w Polsce.

Mamy 2 źródła uzyskiwania przychodów z najmu (art.10 ust o PIT )

  • najem, zwany prywatnym
  • najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej

Najem prywatny można rozliczać:

  1. Ryczałtem 8,5% i 12,5% powyżej 100000,00 zł od przychodu.
  2. Na zasadach ogólnych czyli wg skali podatkowej 18% i 32% od dochodu.

Najem w ramach działalności gospodarczej

  1. Na zasadach ogólnych 18% i 32% od dochodu
  2. Podatkiem liniowym 19% od dochodu
  3. Przy czym jak zauważyliście przy działalności gospodarczej nie ma ryczałtu.

Kiedy bardziej opłaca się nam najem prywatny, a kiedy działalność gospodarcza? Albo w którym momencie fiskus uzna, że nasz najem np. przy większej ilości mieszkań zaliczyć już należy jako działalność gospodarczą? Niestety temat nie jest jednoznaczny, przepisy momentami wzajemnie się wykluczają, dlatego bardziej dociekliwych odsyłam do artykułu Grzegorza Grabowskiego https://wynajmistrz.pl/kiedy-najem-rozliczac-w-ramach-dzialalnosci-gospodarczej

Ja w tym artykule skupię się tylko na najmie prywatnym.

Każdorazowo formę opodatkowania można zmienić zawsze wraz z początkiem roku podatkowego lub wybrać przed pierwszym przychodem jeśli np zaczynacie wynajmować np. w środku roku i tak:

  1. Jeżeli do tej pory rozliczaliście się ryczałtem i nadal wybieracie taką formę opodatkowania to „nic” nie robicie.
  2. Jeżeli do tej pory rozliczaliście się na zasadach ogólnych i nadal wybieracie taką formę opodatkowania to „nic” nie robicie.
  3. Jeżeli rozliczaliście się ryczałtem, a teraz wybieracie zasady ogólne to w świetle nowych przepisów też nie musicie nic robić, ale ja bym złożyła oświadczenie do US o rezygnacji z ryczałtu.
  4. Jeżeli rozliczaliście się na zasadach ogólnych, a teraz chcecie rozliczać się ryczałtem to należy zgłosić ten fakt to 20 dnia miesiąca po miesiącu, w którym podatnik osiągnął przychód. Czyli jeżeli zaczynacie w styczniu to składacie zgłoszenie do 20 lutego.

Ryczałt

To dobre rozwiązanie bo proste. W swej intencji ustawodawca chciał uprościć podatnikowi rozliczenia podatku. Nie wymaga prowadzenia zestawienia przychodów i kosztów. Rozlicza się wprost 8,5% albo 12,5% od przychodu, a podatek uiszcza się do 20 dnia każdego miesiąca po miesiącu w którym nastąpił przychód.

Przychód to suma wszystkich wpływów na konto łącznie z opłatami za media jakie dostajecie od najemcy.

Istnieją interpretacje urzędów skarbowych, że jeżeli np. płatność czynszu administracyjnego i opłat dodatkowych przerzucimy na najemcę – tzn on będzie odprowadzał te opłaty bezpośrednio do operatorów to przychodem będzie tylko czynsz najmu. Tu trzeba dopytać w konkretnym US. To dobre rozwiązanie jeśli nie planujesz żadnych nakładów na nieruchomość w kolejnym roku. Wadą jest brak możliwości odliczania poniesionych kosztów.

Zasady ogólne

Rozwiązanie bardziej złożone, wymaga od nas miesięcznego monitorowania rozliczeń aby zbadać kiedy powstanie podatek. Nie mniej ta forma w moim odczuciu daje podatnikowi większe pole manewru.

Po pierwsze tu płacimy podatek od dochodu. Czyli przychód pomniejszamy o koszty, a kosztami są:

  • czynsz administracyjny
  • opłaty za media – prąd, woda, gaz, internet
  • odsetki od kredytu
  • ubezpieczenie
  • podatek od nieruchomości
  • opłata przekształceniowa
  • koszty remontów, zakupu wyposażenia
  • odpisy amortyzacyjne od 1,5%-10% rocznie

Amortyzacja

Na koniec zatrzymam się przy amortyzacji bo to temat bardzo istotny, jeśli nie wręcz kluczowy. Dzięki odpisom amortyzacyjnym możemy wygenerować “wirtualny” koszt. Na przykład mieszkanie ma wartość początkową 200000.00 zł to przy stawce amortyzacji 10% możemy “wrzucić” w koszty do 20000.00 zł rocznie. Oczywiście nie każde mieszkanie, ale o tym dalej.

Aby rozpocząć amortyzowanie na początku trzeba ustalić wartość początkową nieruchomości. Przy zakupie wartość bierzemy wprost z aktu notarialnego, przy darowiźnie lub spadku z aktu notarialnego jeśli była w nim określona wartość, a jeśli nie to pozostaje nam US lub rzeczoznawca. Jeżeli nieruchomość wybudowaliśmy sami to wartością początkową będzie koszt wytworzenia, a jeżeli nie chcemy komplikować sobie sprawy to korzystamy z amortyzacji uproszczonej i wtedy mnożymy metraż x 988 zł i w ten sposób uzyskujemy wartość początkową nieruchomości.

Pokaże na  prostym przykładzie. Nieruchomość zakupiono 20 lat temu, a cena z aktu notarialnego wynosiła 50000,00 zł to to jest nasza wartość początkowa nieruchomości. Można ją powiększyć o wszelkie udokumentowane koszty związane z zakupem lokalu np. taksa notarialna, PCC, prowizja pośrednika czy od udzielonego kredytu, a także koszty ulepszenia i materiałów budowlanych.

Ustawowe stawki amortyzacji

  • 1,5% – budynki i lokale mieszkalne – zamieszkałe krócej niż 5 lat – czyli np nowe mieszkania
  • 2,5% – budynki i lokale niemieszkalne
  • 2,5% – spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego, użytkowego lub domu jednorodzinnego.

Indywidualne stawki amortyzacji

Tu jest właśnie ten moment, kiedy możemy legalnie niwelować wysokość podatku. Indywidualną stawkę amortyzować możemy ustalić:

  • dla pełnej własności czyli nie można zastosować dla “spółdzielczych praw”,
  • gdy przed zakupem nieruchomość była używana przez co najmniej 60 miesięcy,
  • jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji, wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej,

Okres amortyzacji nie może być jednak krótszy niż 10 lat, z czego wynika że maksymalna stawka wynosi 10%. W przedziale 0% – 10% sami decydujemy o ile procent rocznie chcemy dokonywać odpisów amortyzacyjnych.

Z mojej praktyki wynika, że w większości przypadków bardziej opłaca się rozliczać najem na zasadach ogólnych – właśnie z uwagi na możliwość zastosowania odpisów amortyzacyjnych. Jak widać materia nie jest jednoznaczna, zachęcam do indywidualnej analizy każdego przypadku, zawsze trzeba się zastanowić i policzyć co się nam bardziej opłaca. Oczywiście do co szczegółów odsyłam do doradców podatkowych, księgowych rozliczających najem i urzędów skarbowych.

Miało być krótko, ale jak widać w tej materii, krótko to nie znaczy szybko, mam nadzieję, że choć trochę przybliżyłam Wam temat podatków.

Magdalena Uszycka

 

 

Więcej
1752_GrupaPRO_Warszawa_Bytom_07%2F11 (5)

Jak sprzedać mieszkanie na trudnym rynku.

Sprzedaż tego mieszkania była dla mnie wyzwaniem.

Po pierwsze  lokalizacja.

Bytom należy do tych nielicznych miast w Polsce gdzie podaż jest wyższa od popytu, tzn. jest więcej mieszkań na rynku niż chętnych do zakupu.

Po drugie cena.

Nieruchomość była w zasadzie najdroższą ofertą w Bytomiu. Oczywiście nie bez powodu bo to mieszkanie było Perłą Bytomia! Urządzone w stylu kolonialnym z oryginalnie zachowaną stolarką drzwiową, okienną, drewnianymi deskami, z wyposażeniem najwyższej klasy, np. łazienka cała wykonana z porcelany z Bolesławca. Do tego piękna kamienica zdobiona biało-niebieską ceramiką z minorami – niestety ciągle w stanie odnawiania.

Mając taką ofertę zaczęłam drapać się po głowie jak to sprzedać i komu. Postawiłam na nowoczesny marketing czyli spacer wirtualny, social media i dom otwarty. Po analizie rynku i ustaleniu ceny wyjściowej rozpoczęłam przygotowania do sprzedaży. Zaczęłam od konsultacji z dekoratorką wnętrz Małgorzatą Kowalczyk z którą wspólnie zrobiłyśmy home staging – dosłownie potrzebne było kilka detali aby wydobyć z mieszkania to co najlepsze.

Następnie zaprosiłam do współpracy Juliusza Modelskiego, który przygotował wspaniały spacer wirtualny 3D, zdjęcia i filmy promocyjne. Na Facebooku i Instagramie ruszyła maszyna promocyjna i płatne kampanie reklamowe oraz informacje na grupach dyskusyjnych. Zainteresowanie ofertą było ogromne. Śmiało mogę powiedzieć, że ilość wejść na ofertę była rekordowa, ale prawdziwych klientów jak na lekarstwo. Zorganizowałam pierwszy dom otwarty – przez mieszkanie przewinęło się kilka osób – część pewnie z ciekawości, inni faktycznie zainteresowani, złożona została pierwsza oferta zakupu, ale tym razem jeszcze nie doszło do transakcji. Mijały tygodnie, wg danych statystycznych zainteresowanie ofertą wcale nie malało. Cały czas dostarczałam przez media społecznościowe nowe zdjęcia „smaczków” z mieszkania, na portalach internetowych oferta była dodatkowo płatnie wyróżniana, ale konkretnych klientów nie było widać. Po około 2 miesiącach, tuż po Nowym Roku postanowiłam zrobić drugi dom otwarty. Ponownie oferta wzbudziła spore zainteresowanie, pojawiała się kolejna oferta zakupu, ale i tym razem klient nie był jeszcze gotowy na zakup. Zaczęłam ze sprzedającym rozważać obniżenie ceny i wtedy pojawiło się dwóch zdecydowanych klientów. Nie mogę zdradzić ceny transakcyjnej ale w dół nie poszła.

I teraz zaczęła się dopiero właściwa przygoda sprzedażowa czyli umowa przedwstępna, kredyt i…. umowa warunkowa sprzedaży! Okazało się, że ledwie klika dni przed umową końcową władze miasta Bytomia wprowadziły w życie uchwałę o rewitalizacji czyli na specjalnych obszarach rewitalizacyjnych Miasto mogło skorzystać z prawa pierwokupu nieruchomości. Klientowi serce zadrżało, bo mogło się zdarzyć że Miasto jednak skorzysta z tego prawa i „sprzątnie” mu mieszkanie sprzed nosa. Tak jednak finalnie się nie stało, potrzebna była warunkowa umowa sprzedaży i uzyskanie specjalnego zwolnienia. Zaczął się wyścig z czasem, razem z Katarzyną Czerwiak stawałyśmy na głowie aby jak najszybciej uzyskać zaświadczenie bo decyzja kredytowa kupującej miała ograniczony czas ważności. Władze miasta okazały się przychylne i udało się sprawnie uzyskać zwolnienie. Dziś po umowie końcowej mogę powiedzieć, że sprzedaż tego mieszkanie to był zaszczyt i wspaniała przygoda. Mogłam znowu nauczyć się czegoś nowego. Dziękuję serdecznie mojemu Klientowi sprzedającemu za harmonijna współpracę, inspirację do napisania tego artykułu i ogromną przyjemność w pracy z tak piękną nieruchomością.

Magdalena Uszycka

 

Więcej
Pięciopokojowe mieszkanie w Wieliczcze. Dom Otwarty 20 maja 2017!

Dom Otwarty? Open House? O co chodzi?

Kilku krakowskich agentów nieruchomości – w tym też nasze biura w Krakowie i Bochni – zaczęło od 2016 roku stosować znane na zachodzie narzędzie prezentacji nieruchomości jakim jest Open House – czyli po polsku Dom Otwarty.
O co w nim chodzi i jakie korzyści niesie stronom transakcji?
Dom Otwarty pozwala na swobodne zapoznanie się z nieruchomością, bez szczególnego umawiania się. Jest wyznaczona data i godziny, w czasie których mieszkanie lub dom są dostępne dla zainteresowanych – nie trzeba zgrywać kalendarzy trzech stron oglądania i gnać na konkretną godzinę, by przybyć idealnie punktualnie.
W naszym biurze w Dniu Otwartym nie uczestniczą właściciele – oglądający mogą spokojnie zapoznać się z nieruchomością.
Najczęstsze pytania właścicieli:
Jak mam się przygotować?

– posprzątaj – czyste mieszkanie zawsze prezentuje się lepiej!
– zabezpiecz kosztowności, wrażliwe dokumenty, prywatne rzeczy, które powinny zniknąć z pola widzenia
– jeśli masz zwierzaki – nie stresuj ich i oglądających – dla psów to czas na długi spacer, koty ogarniamy i możemy im zapewnić catsitting na miejscu, cavie domowe, chomiki, koszatniczki itp powinny mieć zapewniony spokój w swoich klatkach, podobnie ptaki – postaramy się by nikt nie niepokoił również mieszkańców terrariów i akwariów
– jeśli chcesz ugościć oglądających domowym ciastem – nie krępuj się!

Najczęstsze pytania oglądających:
Dlaczego taka forma?

– żeby można było zobaczyć mieszkanie w optymalnych warunkach, a nie pomiędzy powrotem dzieci ze szkoły i odgrzewaniem pomidorowej
– żeby nie spędzać połowy oglądania na unikaniu obskakującego Pikusia
– żeby zadać wszelkie pytania agentowi, a nie krygować się przed właścicielem, z obawy, że go któreś urazi
– żeby od razu zobaczyć rzeczywiste zainteresowanie nieruchomością, a nie opierać się na przekazach sprzedających
– żeby rozpytać na spokojnie sąsiadów o sąsiedztwo
– żeby mieć równe prawa do złożenia własnej oferty i uniknąć wyścigu pt „kto pierwszy, ten lepszy”

Czego można się spodziewać na Domu Otwartym?
– prośby o pozostawienie swoich danych – wszyscy chcemy wiedzieć, kto był u nas w domu
– wyczerpujących informacji o nieruchomości i swobodnego jej obejrzenia
– możliwości złożenia oferty i informacji do kiedy będą one zbierane i rozpatrywane

Czy to jest licytacja?
– bardziej otwarty konkurs ofert – owszem, tak jak zwykle kupi ten, kto zaoferuje najlepszą ofertę, ale jednocześnie wszyscy maja równe szanse w złożeniu i ewentualnym podniesieniu swojej oferty

Najczęstsze pytania innych agentów:
A to ma sens?

– jak najbardziej! owszem – nakłady na marketing są wyższe, proces reklamy jest inny i bardziej intensywny. wymaga dobrego zorganizowania – ale dzięki temu szybciej sprzedajesz nieruchomość, – nakłady są bardziej skoncentrowane w krótszym czasie i możesz się zając kolejnym projektem!

Nie chcesz przegapić Domów Otwartych w Krakowie, Bochni i okolicach? Polub poświęcona im stronę na Facebooku! Domy Otwarte/Open Houses

Więcej
Walentynki

Odrobina uczucia tuż przed rozstaniem …

Widzę to co jakiś czas…
Nie odpowiada już Twoim marzeniom, nie spełnia tego co Ci obiecał lata temu. Nie masz już cierpliwości ani ochoty się starać.
On też poszarzał, posmutniał.
Daj mu wolność – niech cieszy inne serce.
Ale najpierw pokochaj go jeszcze raz – Twój dom!
Gdy podejmujesz decyzję o rozstaniu się ze swoim domem to zazwyczaj dlatego, że zmieniły się Twoje potrzeby. Małżeństwo, kolejne dziecko, zmiana pracy, dzieci na studiach. Najczęściej ta decyzja podejmowana jest stopniowo i już wcześniej wiesz, że niedługo się z domem rozstaniecie. Łatwo jest wtedy odpuścić – nie odmalować na wiosnę, zignorować odklejająca się listwę, składać pudła w kącie salonu.
A tymczasem szukając nowej rodziny dla swojego domu powinniśmy go wyszykować jak na randkę – czyściutki, pachnący, w dopasowanych do stylu ciuchach, no i oczywiście z interesującym wnętrzem!
Nie odpuszczaj! Zasługuje na odrobinę uczucia i uwagi tuż przed rozstaniem!
A już nasza w tym rola by Ci znów przypomnieć jego mocne punkty, pomóc je podkreślić i zapewnić by to rozstanie było szybkie i bezproblemowe.

Więcej
Pielęgnacja i wzrost. Zdjęcia z Unsplash by  Neslihan Gunaydin

Kolejny dzień bez umowy …

Z kolejnego spotkania wyszłam bez podpisanej umowy …

Godzina spotkania i jeszcze dojazd do tego poza Kraków…

Z pełną premedytacją nawet nie wyciągnęłam projektu umowy z teczki, tylko:

  • obejrzałam dom i sprawdziłam jego stan prawny
  • odniosłam go do nieruchomości, które są na rynku i do podobnych, które oferowałam w przeszłości
  • zastanowiłam się nad grupą docelową
  • przeanalizowaliśmy motywacje właścicieli – dlaczego sprzedają i jakie są ich plany po sprzedaży

I doszliśmy do wniosku, że wykorzystamy największy atut nieruchomości, jakim jest z miłością pielęgnowany ogród i dom trafi na rynek wiosną!

Czy pora roku ma znaczenie w sprzedaży nieruchomości? Klasyczna odpowiedź brzmi: to zależy…

W naszej szerokości geograficznej mamy do czynienia z bardzo wyrazistymi porami roku – co zresztą zachwyca obcokrajowców z klimatów bardziej umiarkowanych, którzy u nas zamieszkali. Znajomy Anglik uwielbia nasze zmiany pogody!

A są nieruchomości, których pełna krasę można dostrzec wtedy, kiedy dodatkowa przestrzeń ogrodu, tarasu, miejsca relaksu, odskoczni, tonie w zieleni.

Jednocześnie trzeba pamiętać, ze jeśli ktoś szuka nieruchomości w grudniu, w okresie świątecznym, to jednego można być pewnym – jest zdecydowany na zakup!

Klienci „Na Razie Się Rozglądamy” odpływają do pieczenia pierników, a nieruchomości oglądają zdeterminowani kupcy, którzy jak najszybciej chcą sfinalizować transakcję.

Nie da się też ukryć, ze wiosną konkurencja będzie większa – inni sprzedający też się będą chcieli pochwalić swoimi ogrodami, lub właśnie wyjdą z zimowej hibernacji i  odzyskają wigor konieczny do podejmowania decyzji.

Jak w takim razie postąpić? Wystawić nieruchomość teraz i drżeć o ładna pogodę w trakcie prezentacji? Czekać aż zakwitnie krzak jaśminu? Konkurować z innymi nieruchomościami w okolicy w pełni sezonu? Pokazywać klientom, którzy chcą kupić, czy tym, którzy dopiero rozpoczną poszukiwania z pierwszym weekendem zachęcającym do grilla?

Pamiętaj tez, że najlepiej i najszybciej sprzedają się nieruchomości perfekcyjnie przygotowane do transakcji. I pod względem stanu technicznego i pod względem stanu prawnego – a najczęściej te działania wymagają czasu. Teraz możesz go spokojnie wykorzystać, by Twój dom na rynku zalśnił pełnym blaskiem.

Jeśli jesteś z Krakowa, Bochni i okolic – skontaktuj się z nami – wieloletnie doświadczenie w sprzedaży nieruchomości w każdej porze roku, temperaturze od -20 do + 30,  w słońcu, deszczu, gradobiciu, zaspach śnieżnych – pomoże podjąć decyzję!

 

P.S. A kiedy kupować? Hmmm, a kiedy masz najmniejsza konkurencję na rynku?

 

 

 

Więcej
Wdzięczny Naród dziękuje pośrednikom!

Natarczywe telefony pośredników? Gwarancja ochrony!

Kilka dni temu spotkałam się z dawno nie widzianymi znajomymi. Przy takiej okazji jak zwykle następuje „aktualizacja statusów”. Po sprawdzeniu kto z kim nadal jest, rozstał się  lub powrócił,  pojawił się temat pracy, a właściwie pasji w pracy.  Ostatnie miesiące przyniosły mi wiele satysfakcji w pracy pośrednika, więc nie omieszkałam się entuzjazmem do mojej codziennej roboty podzielić.  I nagle usłyszałam tekst, który definiuje większość negatywnych emocji związanych z postrzeganiem pośredników w obrocie nieruchomościami:

  • I naprawdę musisz tak nękać biednych właścicieli telefonami? Nawet jak Wam napiszę, ze ” Pośrednikom dziękuję”?

No tak.  To wręcz kampania społeczna … ” Wdzięczny Naród dziękuje pośrednikom!”

Dyskusja, która potem się potoczyła była oczywiście żywa i bardzo fajna. Wyjaśniła wiele  moim dawno nie widzianym znajomym, a mnie dała świetny wgląd w ich potrzeby i emocje.  I dlatego chciałabym nie tylko im sprzedać pewien patent na ochronę przed tymi natarczywymi, męczącymi, upierdliwymi pośrednikami …

  1. To Ty wybierz swojego Pośrednika! Nie jesteś skazany na tych , którzy się do Ciebie zgłoszą, bombardują Cię sms-ami czy telefonami.  Zastanów się jakiej pomocy potrzebujesz i popytaj wśród rodziny i znajomych z czyich usług byli zadowoleni. Poszukaj w sieci. Na Facebooku.  Rzuć okiem na ogłoszenia na portalach i zdecyduj jak ma być reklamowana Twoja nieruchomość. Podejmij decyzję czy chcesz być dla swojego pośrednika jednym z setek czy tym wybranym?
  2. Zawrzyj umowę na wyłączność!  Teraz to Twój jeden, wybrany pośrednik będzie odbierał te telefony! To on w jednym miejscu zgromadzi całą wiedzę o nieruchomości i nie będziesz musiał 50 agentom i 10 klientom mówić z czego jest dach i kiedy wymieniałeś rury w łazience, ile wynosi czynsz, czy grunt pod kamienicą jest w użytkowaniu wieczystym, że hipoteka ma już złożony wniosek o wykreślenie, a pełnomocnictwo kuzyna z Pcimia jest we właściwej formie i ma wystarczający zakres do wszystkich czynności towarzyszących transakcji.
  3. Kontaktuj się tylko z jedną osoba, która ogarnia cały proces –  nie chcesz by zawracano Ci głowę? Miałam klienta, który był tak zajęty innymi sprawami, że interesował go tylko termin spotkania u notariusza i tylko z tą informacją się z nim w rezultacie skontaktowałam. Chcesz mieć informacje po każdej prezentacji? Też Ci je wyślę!

Jeśli szukasz dobrego pośrednika w Krakowie, Bochni lub okolicach – skontaktuj się z nami! Spotkamy się, porozmawiamy, ustalimy co możemy dla Ciebie zrobić – i damy ochronę przed niechcianymi telefonami!

Więcej
Piękno przyrody. autor Jared Erondu, Unsplash

Eko-broń w walce z kasą fiskalną przy najmie!

Dzisiaj dzień Ziemi – ten moment by przypomnieć sobie, ze nie odziedziczyliśmy Ziemi po przodkach, a wypożyczyliśmy ją od przyszłych pokoleń.
Najfajniejsze są takie działania ekologiczne, które nie dość, ze dają nam poczucie dobrze spełnionego obowiązku – to jeszcze przynoszą zysk, oszczędzając czas, pieniądze i rozwiązując problemy.
Dla mnie jednym z takich „rozwiązywaczy problemów od jakiegoś czasu jest Fakturownia.pl. To miejsce gdzie łatwo wystawiam faktury za moje usługi, łatwo je wysyłam klientom, łatwo je kontroluje w procesie zapłaty ( dziękuję! ), łatwo je gromadzę do księgowania.
I polecam to rozwiązanie moim klientom, którym przy przekroczeniu 20.000 PLN groziłaby konieczność wprowadzenia kasy fiskalnej. Fakturowanie przychodów w takiej sytuacji jest najprostszym rozwiązaniem, a za pomocą Fakturowni robi się to kilkoma kliknięciami.
Fakturownia.pl przypomniała mi dzisiaj też o ekologicznym aspekcie takiego postępowania – więc łącząc piękno chronionej natury z pożytecznością usługi – szczerze polecam, tym bardziej, ze konto micro jest darmowe!

Przejdź na EkoFakturowanie bądź ekologiczny i oszczędzaj na każdej wysłanej fakturze

Więcej
Śniadanie Gratka.pl w Katowicach - ponad 200 osób! Na pierwszym planie dziewczyny ze Scen Domowych :)

Śniadanie najważniejszym posiłkiem dnia!

Szczególnie gdy to śniadanie zajmuje pół dnia …

A tak się właśnie działo w trakcie ostatnich 4  śniadań portalu gratka.pl w Gdańsku, Krakowie, Katowicach i Warszawie. W sumie udział w tych spotkaniach wzięło ok 450 osób!

Zostałam zaproszona do projektu ogólnopolskiego portalu jako ekspert od stosowania rozwiązań mobilnych. Ci, którzy mieli szanse poznać mnie osobiście wiedzą, ze nowoczesne rozwiązania technologiczne to naprawdę moja pasja. Gdy dowiaduję się o interesujących nowościach od razu zaczynam się zastanawiać jak mogę je wykorzystać w mojej codziennej pracy pośrednika. To zresztą jeden z plusów mojej pracy – mam szansę sama wymyślać i wprowadzać w życie nowe projekty. Oczywiście, że czasem trafiam w ślepy zaułek – QR kody na przykład zupełnie się nie sprawdziły. Ale za to ile frajdy można mieć z tych prób!

Na śniadaniach Gratki prezentowałam te aplikacje, które już przetestowałam ja, lub znani mi osobiście agenci – i to działający na polskim rynku.

Więc nie było to proste przekopiowanie rozwiązań ogłaszanych przez marketingowców czy teoretyków z amerykańskich portali – a praktyczne podpowiedzi jak ułatwić sobie robotę.

W końcu technologia jest po to, by łączyć ludzi, a nie po to by budować barykadę między pośrednikami a klientami!

Przy okazji przetestowałam bardzo fajne urządzenie – przenośny projektor Philipsa PicoPix. I gdy mówię przenośny mam na myśli rzeczywiście małe rozmiary – jest wielkości zapalniczki Zippo, więc nawet zmiana trendów w wielkości damskich torebek umożliwi  mi zabranie go ze sobą. Dzięki niemu trójmiejscy pośrednicy mogli równocześnie widzieć i prezentację na głównym rzutniku i obok zobaczyć obraz z mojego smartfona z rzeczywistym działaniem omawianych aplikacji.

 

Przenośny projektor  Philips PicoPix gotowy do akcji w Krakowie. Potem czynnik ludzki wraz z ograniczeniami anatomicznymi się włączył ;)

Przenośny projektor Philips PicoPix gotowy do akcji w Krakowie. Potem czynnik ludzki wraz z ograniczeniami anatomicznymi się włączył ;)

Podobny był plan w Krakowie, ale okazało się, ze jednak wymagałoby to trzeciej reki, gdyż jedna była zajęta mikrofonem, ze względu na liczbę słuchaczy  …

Ale też od razu z innymi pośrednikami zobaczyliśmy inne opcje wykorzystania takiego maleństwa – koniec z przekręcaniem laptopa/ekranu z ofertami podczas spotkania, montowaniu drugiego monitora- można wykorzystać kawałek jasnej ściany i z takiego projektora pokazać zdjęcia do oferty, plan marketingowy, okolicę – wszystko to co pomaga klientowi zrozumieć nasze propozycje.

O szkoleniach dla mniejszych grup w dowolnym miejscu świata nie wspominając, bo w sumie to potrzebujemy powerbanka i smartfona by zilustrować nasze słowa. Powstał już pomysł biwaku w środku lasu, spania w namiotach i szkoleń przy ognisku z prezentacjami puszczanymi na prześcieradle …

A w dzień szkolenie praktyczne z czytania mapy jako moduł zaawansowany dla sprzedawców działek? Ktoś chętny na survival nieruchomościowy?

 

Więcej
Czwartkowe Śniadania nieruchomościowe- spotkanie styczeń 2016

Czwartkowe Śniadania – krakowski pomysł na pogadanie o rynku nieruchomości!

7 stycznia już po raz trzeci mieliśmy przyjemność uczestniczyć w Czwartkowych Śniadaniach Nieruchomościowych – pomyśle na regularne spotkania lokalnych specjalistów, który zapewni dawkę dobrej energii i inspiracji pomiędzy kolejnymi edycjami recamp.pl

Śniadania pokazują dwa dominujące trendy rynku nieruchomości: specjalizację i profesjonalizację.

Oprócz pośredników na śniadaniu byli  specjaliści – home stagerzy, stylistka wnętrz, zarządcy najmem, architekci – zainteresowani współpraca, a  nawet stworzeniem konkretnych usług, które mogliby oferować wspólnie z pośrednikami.

Natomiast wśród pośredników profesjonalna praca w oparciu o umową na wyłączność staje się coraz bardziej oczywistym wyborem dla tych, którzy chcą oferować swoim klientom więcej niż przemielenie ich mieszkania przez program do eksportu ofert na portale. Widać, że idea ścisłej  współpracy z klientem w dążeniu do wspólnego celu – sprawnej transakcji – ma coraz więcej zwolenników. Jeden, konkretny, zorganizowany, doświadczony pośrednik to sojusznik właściciela. Działa w oparciu o sprecyzowany plan marketingowy, wykorzystuje narzędzia, których w sytuacji umowy pospolitej nie mógłby użyć, a umowa na wyłączność umożliwia mu pracę w oparciu o zaufanie, relacje i współprace.

I współpraca właśnie najbardziej rozgorzałą dyskusje – jest pewne, ze potrzebujemy narzędzia, które w prosty sposób umożliwi nam szybkie sprawne reagowanie na potrzeby klientów poszukujących i da łatwiejszy dostęp do nieruchomości naszych sprzedających.

Dziękuję Krzysztofowi Pelowskiemu za udostępnienie zdjęć!

Czwartkowe Śniadania Nieruchomościowe - styczeń 2016, Katarzyna Czerwiak, Maria Daniec, Andrzej Skrzypek

Czwartkowe Śniadania Nieruchomościowe – styczeń 2016, Katarzyna Czerwiak, Maria Daniec, Andrzej Skrzypek

 

 

 

Więcej
Autor Alejandro Escamilla. Unsplash

Prawnik za darmo?

Szukasz wsparcia w problemach prawnych? Od początku 2016 roku ruszył rządowy program darmowej pomocy prawnej.

Dla kogo?

Możesz z niej skorzystać jeśli masz mniej niż 26 lub więcej niż 65 lat, korzystasz z pomocy społecznej, jesteś weteranem lub kombatantem, masz kartę Dużej Rodziny. Lub dla każdego w warunkach katastrofy naturalnej, klęski żywiołowej, awarii technicznej.

Gdzie?

W całej Polsce! Lokalizację punktów pomocy prawnej łatwo znajdziesz na mapie: https://darmowapomocprawna.ms.gov.pl/pl/nieodplatna-pomoc-prawna/mapa-punktow-pomocy/

Co? 

Porady z zakresu:

  • prawa pracy,
  • przygotowania do rozpoczęcia działalności gospodarczej,
  • prawa cywilnego,
  • spraw karnych,
  • spraw administracyjnych,
  • ubezpieczenia społecznego,
  • spraw rodzinnych,
  • prawa podatkowego z wyłączeniem spraw podatkowych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej

Szczegóły: https://darmowapomocprawna.ms.gov.pl/

grafika1

Więcej
MDM16Q1

Ceny metra kwadratowego mieszkania i domu dla MDM w I kwartale 2016

Na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego pojawiły się informacje dotyczące programu Mieszkanie dla Młodych dla I kwartału 2016 roku. Limity cen metra kwadratowego dla mieszkań i domów dla Krakowa i województwa małopolskiego nie uległy zmianie.

Więcej
Wesołych Świąt

Wesołych, Spokojnych, Rodzinnych i Zdrowych Świąt!

Więcej
Kraków, Szuwarowa

Speed dating w nieruchomościach?

Coraz śmielej na rynek polski przedzierają się pomysły zza oceanu.

Social Media umożliwiają  nam zapoznanie się z narzędziami pośredników w opowieściach z pierwszej ręki – bardzo interesujące są między innymi grupy dyskusyjne na Facebooku – to nie artykuły na portalach, poradniki – to relacje prosto ze zmieniającego się  rynku.

Dzięki serialom w stylu telenoweli dokumentalnych , o życiu amerykańskich czy kanadyjskich  pośredników, ich klasyczne pomysły na promocje nieruchomości stają się tez coraz bardziej rozpoznawalne dla klientów.

Dlatego w najbliższą sobotę, 5 grudnia, zapraszam na Open House – moment gdy szybko możesz się zapoznać z wszystkimi interesującymi Cię cechami wymarzonego domu. Sprawdzić rozkład, lokalizację, nasłonecznienie – jak daleko rano po bułki ( 100m) czy popołudniu po polecony ( 120m) , wieczorem na basen czy squasha ( 150m)

Dzień Otwarty mieszkania na ul. Szuwarowej w Krakowie – między 10-tą a 14-tą mam nadzieje powitać wielu zainteresowanych trwałym  związkiem z jakżeż fajną nieruchomością!

 

Więcej
MdMQ4

Mieszkanie dla Młodych w Krakowie i Małopolsce – ostatni kwartał 2015 roku!

Tabela z informacjami o wysokości granicznych dopłat w ramach rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. Dane dla Krakowa, gmin z Krakowem graniczących i Małopolski.

Więcej
Wesołego Allejua!

Wesołych Świąt!

Więcej
Mieszkanie do wynajęcia w Krakowie

Dobroczynne działanie nieruchomości?

 

Poniedziałki zazwyczaj nie są naszymi ulubionymi dniami tygodnia.
Ale najbliższy poniedziałek to też termin złożenia rozliczeń podatkowych za zeszły rok – tym razem mamy czas do 2 lutego na zliczenie przychodów opodatkowanych ryczałtem – i w przypadku najmu – złożenia PIT 28.

Czyli to będzie poniedziałek do kwadratu …
Ale przynajmniej mamy możliwość wskazania przy okazji komu należy się nasz 1%!
Zresztą podobnie jest w przypadku gdy płacimy podatek od zbycia nieruchomości (do uniknięcia zresztą w dużej ilości przypadków). Jeśli już danina jest konieczna, to można wesprzeć rzeczy sercu miłe!

Więcej
IMG_5766

Noworoczne deklaracje – w najmie!

Styczeń to moment gdy możemy podsumować to co nas spotkało przez ostatni rok i złożyć nowe deklaracje na kolejne 365 dni.
I oprócz założeń, że w końcu schudniemy, nauczymy się biegle posługiwać mową zależną w obcym języku i przebiegniemy maraton – mamy też szansę coś zmienić w naszych finansach!
Do 20 stycznia możemy przeanalizować nasze zeszłoroczne finanse, zastanowić się nad tegorocznymi i zdecydować czy przychody z najmu będą prze nas w tym roku opodatkowane ryczałtowym podatkowym 8.5% czy też na zasadach ogólnych.
Co powinniśmy wziąć pod uwagę? Wygodę i opłacalność.
Z całą pewnością podatek ryczałtowy jest prostszy: liczy się go jednym działaniem matematycznym, płaci w tej samej wysokości jeśli najemca i warunki umowy się nie zmieniają, nie łączy się go z innymi dochodami, składa deklarację PIT-28 do 31 stycznia następnego roku.
Jeżeli jednak jesteśmy gotowi na zmierzenie się z dokumentami, gromadzeniem ich i rozliczaniem, to może to być dla nas bardziej opłacalne – szczególnie gdy będziemy uwzględniać w kosztach amortyzację mieszkania. Pamiętać należy, ze wtedy dochód z najmu będzie łączony z innymi naszymi zarobkami i zawiera go nasz „normalny” PIT,

Chcecie się dokładniej nad tym zastanowić? Spójrzcie na zestawienie na blogu specjalistów od najmu:http://wynajmistrz.pl/podatek-od-najmu-w-2015-ryczalt-czy-na-zasadach-ogolnych-miesiecznie-czy-kwartalnie
Macie czas do wtorku na podjęcie decyzji!

Więcej
Apartament do wynajęcia w Krakowie.

Straszą kasą fiskalną przy najmie? Czy dotyczy to Ciebie?

Początek roku obfituje w nagłówki w prasie i Internecie straszące Wynajmujących kasą fiskalną.

Najfajniej straszy się osoby nie będące przedsiębiorcami więc informacja o kasie fiskalnej przy najmie zapewnia fajną klikalność …

Czy jest się czego bać i gnać po kasę? W trzech przypadkach możesz się tym nie przejmować:

  1. Przychód w skali roku nie przekracza 20.000 PLN. Kasujesz mniej niż 1666., 67 PLN miesięcznie? Śpisz spokojnie!
  2. Wszystkie wpłaty trafiają na Twoje konto i  są czytelnie opisane. Najemca może je przelać, wysłać przekazem pocztowym, ze SOKO-u, byleby opisał – ” czynsz, luty 2015, ul. Przykładowa 200/200, Kraków. Nie pobieraj pierwszego czynszu gotówką!
  3. lub skorzystaj wtedy z trzeciej opcji – dokumentuj każdą wpłatę czynszu fakturą. Tak, nawet jak nie masz działalności gospodarczej możesz wystawiać fakturę.  Pamiętaj, że najem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Nie chcesz się bawić z ręcznym wypełnianiem., wysyłaniem pocztą itd? Ja jestem zadowolona z Fakturowni

Chcesz sprawdzić u źródła? Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących
Następne straszenie zapewne na przełomie 2016/2017 bo rozporządzenie obowiązuje 2 lata…

Więcej
Życzenia Noworoczne!

Najlepszego 2015!

Więcej
eDLHCtzRR0yfFtU0BQar_sylwiabartyzel_themap

Po co jechać do Lichenia?


Blogosfera buzuje jak dobry zakwas na chleb wydarzeniami ostatniego weekendu -blogerzy spędzili go na BlogForumGdańsk.  A ja i moi przyjaciele z branży nieruchomości buzujemy tydzień dłużej!
17 i 18 października w Licheniu zgromadziło się 130 osób żadnych wiedzy i inspiracji. Uwielbiam ten moment kiedy w tyglu doświadczeń nawzajem się uczymy i inspirujemy – pośrednicy, portalowy, home stagerzy, fotografowie, specjaliści od UX , marketingowcy, szkoleniowcy, projektanci usług!
Westchnięcie jednego z dalekich znajomych  „znów jedziecie się uczyć wciskać kit” nie znalazło potwierdzenia! Uczyliśmy się o tym jak zarządzać sobą,  swoim wizerunkiem, zespołem i czasem, jak wyznaczać sobie cele,jak robić lepsze zdjęcia, wirtualne wycieczki,  jak zaaranżować stan surowy czy deweloperski, jak inwestować w nieruchomości i zawierać umowy korzystne dla klientów, jak słuchać klientów w sieci i znajdować ich gdy nas potrzebują.
No i jak być mobilnym pośrednikiem – ciesze się, ze mój konik czyli mobilność i wykorzystanie mobilnych technologii znalazł tak chętnych i zainteresowanych słuchaczy! Sama uzupełniłam swoją kolekcje aplikacji.
To wszystko na warsztatach, i niestety pobliskie Sanktuarium nie obdarzyło nas darem ani bi- ani quadrolokacji …  Więc powszechnie było stwierdzanie ” gdybym tylko mógł …” i ” co było u ciebie? ” i ” dobrze, że przynajmniej będą prezentacje!”
Wspólnie łyknęliśmy wiedzy o specyfice savoir-vivre w biznesie, potem Wojtek Ławniczak pokazał nam zmianę czasów i obyczajów, zostaliśmy oświeceni przez Huberta Bieniasa  co do tego jak pośredników widzą ich klienci. I nie jest tak źle! Zawsze odczuwałam pewien dysonans miedzy psioczeniem na nasza grupę zawodową przez anonimowych internautów a zadowoleniem z transakcji wyrażanym przez moich klientów.
I nadszedł czas prezentacji  restartupów – idei, pomysłów, produktów, które zmieniają oblicza pośrednictwa. Cieszy mnie wygrana akcji Współpracuję -bo jest bliska mojemu pojmowaniu pośrednictwa, gdy działam w najlepszym interesie klienta nie ograniczając klientom innych pośredników dostępu do oferty. Cieszy mnie też drugie miejsce i wyróżnienie dla Scen Domowych, bo nasza stała już właściwie współpraca pokazuje jak bardzo home stagerkom zależy na podnoszeniu jakości obsługi klienta na rynku nieruchomości.
Po emocjach głosowania i wyłonieniu finalistów Michał Sadowski z brand24 opowiedział nam o tym gdzie i jak możemy wysłuchać naszych klientów.
A potem wspomniane warsztaty, chwila oddechu – i networking! Świetny moment gdy swoje doświadczenia wymienia świeżak na rynku, który chce podbić świat i wyga z 20 letnim stażem. Kiedy dyskutujesz z specjalistą z portalu od doświadczeń użytkownika i wspólnie się zastanawiacie jak razem lepiej odpowiedzieć na potrzeby klienta. Kiedy nawiązują się kontakty, rodzą nowe idee i spotykamy starych znajomych i  zrzucamy stress z barków …
Następny poranek to znów warsztaty. Potem finał restartupów i połączenie na żywo z USA. John Budz rozmawiał z nami o realiach rozwiniętego rynku USA, funkcji MLSów i roli pośrednika.
Zakończyliśmy niezwykle inspirującym wystąpieniem Wojtka Ławniczaka. Szybka warsztatowa wprawka w projektowaniu usługi dla 7 letniej Zuzi pokazała nam nasza kreatywność i jednocześnie wskazała,  ze wspólna praca ją wyzwala, uzupełnia, pozwala wskazać nieoczekiwane kierunki rozwoju pomysłu. Pokazał nam, że ze możemy aktywnie kreować naszą propozycje dla rynku, nasza zdolność do adaptacji jest naszym atutem, a im szybciej będziemy reagować na nieuchronne zmiany, tym lepiej dla nas.
Cieszy mnie, że szkolenia prowadzą naprawdę znani specjaliści w swojej branży – trenerzy i mówcy o świetnych referencjach: Marzena Szczepanik, Wojtek Ławniczak, Michał Sadowski, Mariusz Łodyga, Grzegorz Pietrucha. Ludzie spoza środowiska, którzy dostrzegają nasz potencjał i starają się go wyzwolić.
I patrząc po doniesieniach z BFG organizatorzy recampu wpadli na świetny pomysł – skończyliśmy w sobotę i niedzielę przeznaczyliśmy na ochłonięcie od wrażeń i poukładanie sobie w głowach i sercach informacji i emocji! Ja już wpisałam w kalendarz termin następnego recampu na wiosnę – nie wiem gdzie, nie wiem za ile, nie wiem kto będzie wykładał, a kto prowadził warsztaty – ale tej ekipie organizatorów ufam w ciemno!

Więcej
5

Polowanie na mieszkanie. Jak się uzbroić?

Własnie w najlepsze trwa ten moment w roku, kiedy umawiamy się na spotkania z klientami, którzy niekoniecznie idealnie znają miasto. Mieszkania naszych stałych klientów czekają na nowych najemców – a moment ogłoszenia wyników przyjęć na studia to czas na rozpoczęcie poszukiwań fajnego mieszkania na przyszły rok akademicki.

Oczywiście starzy wyjadacze o nerwach ze stali potrafią czekać do 30 września z rozpoczęciem poszukiwań, ale jak sami przyznają w rozmowach ze mną, godzą się jednocześnie z faktem, że mieszkanie nie będzie idealne – na rynku zostaną te z  nienajlepszym wyposażenie, zapuszczone, nieodremontowane i z gorszą komunikacją, a i często droższe. Szukając mieszkania w lipcu można znaleźć fajne lokum w dobrej lokalizacji i z wyposażeniem, które nam odpowiada – większość z nich została właśnie opuszczona przez poprzednich najemców, a właściciele są zazwyczaj elastyczni co do obniżenia części opłat za mieszkanie, które nie jest od razu zasiedlane.

Jednocześnie wielokrotnie czekając na zagubionych i spóźnionych klientów błąkających się po osiedlach i zaułkach z obłędem w oczach pomyślałam, ze dobrzy byłoby Wam podpowiedzieć jakie narzędzia mogą Wam pomóc w bezbolesnym przejściu przez to „polowanie na mieszkanie”. Oba narzędzia działają zarówno na komputerze stacjonarnym, jak i na smartfonie. Czyli pozwolą Wam wziąć ze sobą ustalenia, których dokonacie w domu – w teren.

Pierwsze z nich to jakdojade.pl – działa w wielu miastach Polski i ogarnia transport publiczny. Dzięki niemu możecie sprawnie zweryfikować, czy naprawdę okolica reklamowana „10 minut od centrum” nie oznacza 45 minutowej podroży z przesiadkami … To przydaje się Wam na etapie weryfikacji ofert – wiecie gdzie będziecie codziennie dojeżdżać, więc możecie sprawdzić czy to konkretne mieszkanie jest wygodnie położone  właśnie dla Was! Może się okazać, ze lokalizacja świetna dla szwagra wujenki, który przecież też studiował w Krakowie, dla Was oznaczałaby codzienne przedzieranie sie przez całe miasto …

A kiedy już przyjedziecie do Krakowa odkryjecie świetną funkcję w aplikacji mobilnej – nawigacja poprowadzi Was za rękę do konkretnego przystanku i pokaże gdzie macie wsiąść, gdzie wysiąść i jak dojść do bloku z Waszym nowym mieszkaniem. Widzicie ile czasu w tym momencie Wam to zajmie, podpowie jak się przesiąść.

Niestety nie odkryłam tam jednej funkcji – pokazania rozkładów i połączeń poza okresem wakacyjnym charakteryzującym się zmniejszoną ilością kursów i wyłączającym aktualne remonty. Np. w tym momencie ul. Mogilska w centrum miasta jest totalnie rozryta, a to jedna z głównych arterii komunikacyjnych dla krakowskiego MPK …  Tu musicie polegać na informacjach od zorientowanych tubylców np. od pośrednika

I z całą pewnością zalecam korzystanie z takiego sposobu poruszania się po Krakowie jaki będzie stosowany na co dzień – jeśli będziecie jeździć MPK to MPK i wyobraźcie sobie trasę od przystanku również w zimowych warunkach  – jeśli samochodem, to sprawdzajcie korki i możliwości parkowania samochodem korzystając z nawigacji poruszając się po mieście.

Drugie narzędzie, które Wam pomoże ogarnąć zalew ofert to evernote.com – miejsce gdzie możecie przechowywać oferty które Was interesują. Wreszcie nie pomylicie mieszkań, adresów ani spotkań! Z wyszukanej oferty  tworzycie notatkę, którą możecie uzupełniać o informacje dotyczące dokładnych ustaleń, adresu, zdjęć wykonanych już na miejscu, dodatkowych warunków umowy i  nagrania Waszych własnych wrażeń! Częstokroć zdarzało się tak, ze po oglądnięciu kilku mieszkań szukający  chcieli wynająć ofertę typu Frankenstein – połączenie kuchni z Mazowieckiej, ceny z Nowosądeckiej i lokalizacji z Grzegórzeckiej …

Z Evernote nie dość, że macie wszystkie notatki w jednym miejscu, zsynchronizowane miedzy wszelkimi urządzeniami dzięki mobilnej aplikacji, to możecie współdzielić te informacje z potencjalnymi współlokatorami. Nie musicie wisieć na telefonie czy komunikatorze – możecie wspólnie działać na tych samych danych!

Jest oczywiście mnóstwo innych narzędzi, które mogą Wam pomóc –  aplikacje do mobilnego opłacania biletów MPK typu Mobilet, kalendarz który pozwoli zaplanować spotkania w czasie i Mapy, które ogarną to w przestrzeni, O jakich nie pomyślałam? Których nie znam? Jakie są Wasze propozycje ułatwienia sobie życia?

Więcej
16_Radomska_sypialniaA-1170x410

Jak się przygotować do sprzedaży nieruchomości cz. 2

Kiedy opanowałeś już prawne i podatkowe niuanse swojej nieruchomości czas przyjrzeć się jej samej. Spojrzeć na nią chłodnym okiem. Ocenić jej walory, zidentyfikować jej minusy. I pomyśleć jak skłonić kogoś by się w niej zakochał?
Pierwszym krokiem zawsze powinno być wyeksponowanie przestrzeni poprzez jej odgracenie i wysprzątanie. Nawet jeśli mieszkasz w sprzedawanej nieruchomości możesz zrobić wiele by prezentowała swoje najlepsze strony. Skoro sprzedajesz, to będziesz opróżniał mieszkanie czy dom? Weź już teraz pudła i zapełnij je wszystkim, czego na co dzień nie używasz. Spójrz na szafy, lodówkę, bod łóżko i koło regału – wszystko co położyłeś tam „na chwilę” rok temu – ma zniknąć! Pomocne jest … zrobienie zdjęć ! Na nich często można odkryć stosy szpargałów, które Twój mózg przestał zauważać jakiś czas temu w naturze.
Przejdź przez dom z notesem w ręce i zapisz wszelkie naprawy, które miały być wykonane, a zawsze były odkładane: odklejone listwy, poluzowane kontakty, ukruszone tynki. To niewielkie prace a wpływają na odbiór Twojej nieruchomości jako wymagającej remontu.
Spójrz na dom jako na całość – czy kolory ścian, zasłon, poduszek i wazonu od ukochanej teściowej się nie gryzą? Jesteś miłośnikiem unikalnego sposobu malowania ścian? Pomyśl o ujednoliceniu kolorystyki. Jeśli ściany są przybrudzone, maja ślady po meblach, świetnej zabawie dzieci – rozważ malowanie – zazwyczaj jego koszt jest niższy niż obniżka, której oczekuje Kupujący kwalifikujący mieszkanie jako „do odświeżenia”.
I zastanów się czy na pewno robić to samemu. Kiedy pokazujesz zdjęcia swojego domu to słyszysz że wyglądają jak z magazynu wnętrzarskiego? Inni przypinają je na tablicach inspiracji na Pintereście? Idealnie czujesz kolory? Wisz jak je dopełnić a jak skontrastować? Może przyda Ci się przynajmniej konsultacja specjalisty Home Stagera? Ja w Krakowie i okolicach niezmiennie polecam  http://scenydomowe.pl/ . Dostaniesz wtedy raport z wskazanymi działaniami, które pozwolą Ci się wyróżnić z masy innych ofert na rynku. A może po prostu wręczysz klucze i pozwolisz działać profesjonalistom? Otworzysz potem drzwi i zobaczysz swoje stare cztery ściany w zupełnie innym świetle?
Istnieje tylko ryzyko, ze to Ty zakochasz się na nowo w swojej nieruchomości i nie będziesz chciał jej sprzedawać …

Więcej
003_IMG_0070

Jak TO się robi w Krakowie? Sprzedaż mieszkania w 19 dni!

Końcem kwietnia pokazałam na blogu mieszkanie po home stagingu – chwilę wcześniej trafiło na rynek.
Mieszkanie o dość popularnym rozkładzie na rynku, dzięki działaniom Scen Domowych miało w klarowny sposób pokazany swój potencjał. Ekipa malarska przywróciła mieszkaniu światło i świeżość, Sylwia ogarnęła przestrzeń, Dominika zrobiła przyciągającą oko sesję zdjęciową.
Kolejnym krokiem stało się zaplanowanie procesu oferowania nieruchomości. Dzięki powierzeniu wyłącznie mnie działań zmierzających do znalezienia nabywcy na mieszkanie mogłam wraz Właścicielką dokładnie ustalić nasze działania.
Miałam pełny wgląd w zainteresowanie, które mieszkanie wzbudziło na rynku. Widziałam wielokrotnie większą oglądalność oferty w porównaniu z innymi mieszkaniami o takim samym poziomie reklamy. Ale zapytania generowała właściwie tylko reklama zewnętrzna na nieruchomości, która nie zawierała informacji o cenie …
Analiza ofert w okolicy czyli naszej konkurencji, analiza zainteresowania ofertą, analiza zapytań – to wszystko doprowadziło do szybkiej korekty ceny i rozpoczęło szereg prezentacji.
W sumie, mimo długiego weekendu majowego, tylko 19 dni było potrzebne do uzgodnienia warunków transakcji i przygotowania umowy końcowej!
Potem tylko walka z geografią – wieczór przed transakcją Właścicielka spędziła czekając na uspokojenie burzy nad Londynem i lot do Warszawy. Spóźniła się niestety na lot do Krakowa, ale na całe szczęście rano dotarła do krakowskich urzędów po konieczne dokumenty i po okiełznaniu czasu i przestrzeni spokojnie sfinalizowaliśmy umowę!
Czemu zawdzięczamy tak szybkie tempo? Współpracy, zaufaniu i doświadczeniu – zadziałały wszystkie elementy potrzebne do sprawnego działania : przygotowanie oferty, analiza rynku, marketing, rozsądek Właścicielki.
Ja dostałam do ręki narzędzie, które pozwoliło mi na szerokie działanie i przy promowaniu oferty i przy planowaniu finalizacji – umowę na wyłączność.
Wnioski na przyszłość? Wyłączność znowu się sprawdziła! Dzięki niej mogę naprawdę działać sprawnie na rzecz klientów.
Oraz: bierz pełnomocnictwo od właścicieli do odbioru dokumentów z urzędów nawet jeśli masz dokładnie zaplanowane działania, będziesz spokojniej spać!

Więcej
FB-BEZ

Jak przygotować się do sprzedaży nieruchomości? cz.1

Przychodzi taki moment w Twoim życiu gdy dochodzisz do wniosku, że czas rozstać się ze swoją nieruchomością.
Co powinieneś wtedy zrobić? Rzucić się na nieznane wody z zamkniętymi oczami i bez asekuracji?
Czy rozpoznać nieznane przed Tobą i zapewnić sobie miłą i bezpieczna podróż?
Pierwszym krokiem w tej podróży powinno być sprawdzenie czy tak naprawdę masz co sprzedawać. Musisz być pewien, ze po zakończeniu negocjacji z Kupującym możesz bez wahania podpisać umowę przedwstępną, czy tez umowę sprzedaży.
Powinieneś sprawdzić kto jest właścicielem nieruchomości, którą chcesz wystawić na rynek: Ty? wraz z małżonkiem? wraz z rodzeństwem? Z ciotką, wujkiem, dalekim kuzynostwem, którego od lat na oczy nie widziałeś?
Czy w księdze wieczystej nie czają się niespodzianki? Roszczenia? Ograniczenia w sprzedaży? Dawno zapomniane przedwojenne hipoteki i służebności?
Czy opłacono podatki od spadku i łatwo uzyskasz zaświadczenie z Urzędu Skarbowego? Dlaczego przy umowie darowizny raz potrzebujesz, a kiedy indziej nie potrzebujesz takiego zaświadczenia?
Czy współwłaściciele staną do umowy, czy tez jesteś ich pełnomocnikiem?
Czy pełnomocnictwo jest prawidłowe? Czy jest wystarczające? Czy notariusz na jego podstawie sporządzi umowy i czy uzyskasz wszystkie konieczne dokumenty?
A teraz zastanów się też jakie koszty mogą Cię znienacka dopaść.
Płacisz podatek od zbycia nieruchomości czy korzystasz ze zwolnienia i jakie warunki musza być dla niego spełnione?
Sprzedajesz działkę? Co z rentą planistyczną lub opłatą adiacencką? Czy na pewno nie podlegasz VAT?
Czy wpisy w ewidencji gruntów zgadzają się z Księgą Wieczystą? Czy musisz zamówić dokumenty, które pozwolą na ich uzgodnienie?
Jak z zapisami z planu zagospodarowania – nie ogranicza Ci zabudowy linia od drogi? teren zalewowy? strefa ochrony przed hałasem?
Jak z osuwiskiem? Co to są badania geotechniczne?
A dojazd? Co to jest służebność? Na pewno prowadzi przez wszystkie działki, aż do drogi publicznej? Czym się różni ta wpisana w dziale pierwszym a dziale trzecim księgi wieczystej?

Za dużo pytań? Czasem dobrze jest mieć specjalistę za przewodnika w takiej podróży. Nawet jeśli od razu nie będzie znał odpowiedzi na wyjątkowo skomplikowane pytanie – to wie gdzie i u kogo znaleźć konkretne odpowiedzi.

Więcej
001_IMG_0034

Home Staging – olśnienie czy oszustwo?

Kiedy patrzę na to zdjęcie mieszkania na Kozłówku nie mogę powstrzymać uśmiechu.
Znam te rozkłady od lat – ot dwa pokoje z ciemna kuchnią, które przez 20 lat widziałam już chyba w kilkudziesięciu aranżacjach, przebudowach, adaptacjach i umeblowaniach.
Ale popełniłabym błąd zakładając, ze to samo o tych mieszkaniach wie  Kupujący. On szuka mieszkania dla siebie. Chce by spełniało jego założenia. Chce by było zgodne z jego marzeniami, z jego charakterem, z jego stylem życia.
Dlatego nie powinien oglądać ścian, na których czas odcisnął niekorzystne piętno. Zakurzonych kątów, niedoczyszczonych fug, śladów po poprzednich mieszkańcach.
Zasługuje na odrobinę szacunku i pokazanie mu mieszkania w jak najlepszym świetle – i bez narzucania dominującego stylu – z ukazanymi możliwościami. Co widzicie na tych zdjęciach? Mieszkanie dwupokojowe na sprzedaż
Ja widzę  pokój dzienny, w którym zmieściłaby się też większa, rozkładana kanapa w razie potrzeby. Osobną sypialnie wygodną dla 2 osób. Kuchnie z miejscem na konieczne sprzęty i kącik jadalniany. Łazienkę z dużym  prysznicem, z siedziskiem. Przedpokój, w którym zmieści się szafa wnękowa.
Na początku pracy opisywałam to wszystko przez telefon gdy  klient zadzwonił na ogłoszeniu typu: „2pok, ćk, I/IV, sprzedamy”. Teraz klient nie musi gnać do kiosku w środę/piątek  rano po gazetę i mitrężyć połowy dnia na telefonach.
Ma to mieszkanie zaprezentowane tak, by mógł się spokojnie zastanowić, czy do niego pasuje. Zawsze je zweryfikuje podczas prezentacji – ale nie traci czasu na niepotrzebne spotkania.
Czyżby Home Staging służył nie tylko sprzedającemu? Czyżby dawał szansę Kupującemu na zastanowienie się nad propozycją, którą w innym przypadku by pominął? By wyobraził sobie swoje życie w tych czterech kątach?
Ja to odczytuje jako szacunek dla Nabywcy – w brudnym sklepie nie będziemy robić zakupów, wymagamy by miejsce gdzie zostawiamy nasze pieniądze zapewniało nam choćby minimalny komfort podejmowania decyzji. Fajnie, że Właścicielka i Home Stagerki o to zadbały 🙂

Więcej
wielkanoc-2014

Wesołych Świąt!

Więcej
mistrzwynajmu

Czy turysta przyniesie zysk właścicielowi mieszkania?

Mimo zbliżających się Świąt Wielkanocnych wczorajszy wieczór spędziłam nie na planowaniu mazurków do upieczenia, a na szkoleniu organizowanym przez Mistrza Wynajmu.

Najbardziej byłam zainteresowana praktycznym ujęciem najmu apartamentów turystycznych. Czyli krótkoterminowym najmem na doby, który ma zapewnić właścicielom zyski większe niż zwykły najem mieszkań.

Podczas decydowania się na taki tryb najmu właściciel powinien przeanalizować swoja gotowość do działania z dwóch perspektyw: ogólnej organizacji najmu krótkookresowego oraz lokalnej specyfiki Krakowa.

Decydując się na wynajem swojego mieszkania turystom trzeba mieć świadomość, ze właśnie zrezygnowaliśmy z piątkowych lub sobotnich wieczorów w pubie, świąt, wyjazdów na majówkę, weekendów poza miastem. Musimy turyście udostępnić apartament, być na jego zawołanie w przypadku problemów, zapewnić idealne sprzątanie, konserwację mieszkania i wyposażenia, szybka reakcję na awarie, lokal zastępczy w razie nagłej katastrofy, ogarnąć rezerwacje i kontakt z chętnymi, robotę papierkowa wraz z rozliczeniami, profesjonalną pralnię ( Sanepid!) etc.

Mieszkanie wyposażyć w porządnym standardzie – tutaj sprawdza się stara reguła: „co tanie to drogie” – koszty napraw taniego wyposażenia mogą nas wiele kosztować w długim okresie czasu. Zapewnić turystom świetną stronę internetową, na której mogą się zapoznać z naszą ofertą, idealne zdjęcia apartamentu, łatwy kontakt z nami również przez media społecznościowe i np. Youtube.

Lokalna specyfika krakowskiego rynku sprawia, że chętnych na najem znajdziemy jedynie w przypadku gdy nasze mieszkanie znajduje się w odległości 10-12 minut spaceru od Rynku. W nowym budynku, odrestaurowanej kamienicy, jeśli bez windy- to do II pietra. Wielkość? 28-45 mkw oryginalnie i ciekawie zaaranżowanej przestrzeni koniecznie z podwójnym łóżkiem. Wyposażony aneks kuchenny, WiFi i chociażby podstawowy pakiet telewizji satelitarnej.

Jak widać, są to założenia eliminujące potężna część rynku mieszkań w Krakowie, chociażby poprzez kryterium lokalizacji.

Kolejną przeszkodą może być fizyczna obsługa turystów, która może zamęczyć właściciela …

Tutaj pomocą mogą być profesjonalne firmy zajmujące się takimi działaniami, przyjmujące do swojej oferty odpowiednie apartamenty.

Rzeczowo i konkretnie brzmiał ( nie śpiewając, bo to nie TEN) Grzegorz Turnau prowadzący szkolenie(  turnau.eu ) . Widać, ze lata pracy na tym wymagającym rynku uzbroiły go w odpowiednia wiedzę i doświadczenie by skutecznie prowadzić ten wymagający biznes – w tym przypadku lepiej nie uczyć się na własnych błędach.

Więcej
blog.04

Gra popytu i podaży w krakowskim najmie.

 

Lubisz newslettery? Ja wraz  z upływem czasu stosuję coraz ostrzejszą ich selekcję.

Dzisiejszy newsletter rozesłany przez portal domy.pl jednak zasługuje na chwilę uwagi.

Po pierwsze dotyczy rynku najmu – a tutaj na krakowskim rynku możemy przyjąć niewielkie wahania między cenami transakcyjnymi a ofertowymi, więc można traktować podane informacje z dużą dozą zaufania.

Po drugie pokazuje nam co właściciele na rynku proponują a czego najemcy poszukują.

A te dane mogą pomóc w planowaniu taktyki na rynku nieruchomości. Widzimy, że na rynku jest mniej kawalerek niż chętnych na nie. Z drugiej strony mieszkania 3 pokojowe to aż jedna trzecia oferty, a mają stanowczo mniej chętnych …

Jakie płyną z tego wnioski dla zwykłego Kowalskiego?

Jeśli zastanawiasz się nad inwestycją w nieruchomości na wynajem – nadal idź w kierunku małych mieszkań.

Jeśli potrzebujesz czterech kątów w Krakowie idź w kierunku coraz modniejszego współdzielenia mieszkań – duże mieszkanie będzie Ci prościej znaleźć, łatwiej wynegocjujesz optymalne warunki!

A tak się kształtują przeciętne ceny najmu metra kwadratowego mieszkania w dużych miastach:

Ceny najmu w dużych miastach Polski w przeliczeniu na metr kwadratowy mieszkania.(ofertowo)

Ceny najmu w dużych miastach Polski w przeliczeniu na metr kwadratowy mieszkania.(ofertowo)

Porównując rożne oferty w Krakowie należy wziąć pod uwagę, ze na ceny wyższe od przeciętnych mogą liczyć właściciele mieszkań w lokalizacjach blisko centrum i zapewniających sprawną komunikacje tramwajową.

źródło danych: newsletter portalu domy.pl
http://halo.domy.pl/rynek-najmu-mieszkan-w-duzych-miastach-analiza/

Więcej
m2mini

Dom pełen światła i przestrzeni!

Jest tuż przed siódmą popołudniu.

Przedwiośnie.

Wokół powoli natura budzi się do życia – pąki na drzewach tylko czekają by wybuchnąć pełnią zieleni.

Pijesz kawę i patrzysz jak zachodzące słońce rozświetla jadalnię, jak sarny za oknem właśnie wypłoszyły z bruzdy kota sąsiadów, jak Twój dom opływa czas.

Dom, który jest spokojna przystanią pośród szaleństwa zewnętrznego świata. Miejscem gdzie możesz naładować baterie i spokojnie wypuścisz dzieci na podwórko. Gdzie sąsiadka podzieli się malinami, a sąsiad pomoże w razie potrzeby. Kilka chwil drogi od centrum miasta – nie musisz z niego rezygnować, ale masz swój azyl z czystym powietrzem i własną piękna przestrzenią. Ukojeniem zmysłów, wyciszeniem. W zimowe wieczory usiądziesz z książką przy kominku. W letni wieczór wypijesz wino z przyjaciółmi na tarasie.

Więcej
10003639_10152296140659111_163032516_o

Recamp.pl – jak pasja prowadzi do wiedzy!

W centrum Polski, na dwa bardzo intensywne dni spotkała się bodajże setka pasjonatów rynku nieruchomości.

Przyciągnęły nas tam  rewelacyjne doświadczenia po pierwszej, jesiennej edycji i  mocna ekipa organizatorów:  Aga Szałęga- Gazda z Wrocławia, Basia Chalińska z Poznania, Dominik Stodolny z Katowic, Łukasz Kruszewski z Olsztyna, Krzysiek Kowalkowski z Warszawy, Bolek Drapella z Gdańska.

Rozrzut geograficzny,  konkurencja między portalami nie były przeszkodą dla stworzenia miejsca wymiany myśli, doświadczeń i idei!

Miałam szansę sama zmierzyć się z nowym doświadczeniem – poprowadziłam warsztat budowy wizerunku. I czułam się wspaniale!

Nowe wyzwania zawsze mnie napędzały, a tutaj otrzymałam cudowny feedback, sama wiele się nauczyłam na pozostałych warsztatach, poznałam kolejną „buchtę fachowców” jakby to powiedział Mariusz Łodyga.

A jego warsztat o Social Media był swoistą wisienką na torcie!

Więcej
avaK

Dzień Dobry!

Już niedługo minie 20 lat od kiedy zaczęłam poznawać Kraków i jego okolice od bardzo prywatnej strony.
Bywam w skromnych garsonierach i ekskluzywnych rezydencjach.
Trafiam w miejsca gdzie diabeł mówi dobranoc i podziwiam Wawel na wyciągnięcie ręki.
Przedstawiam zwięzłe analizy nieruchomości i uczestniczę w najbardziej emocjonujących wydarzeniach w życiu klientów.
Uwielbiam urzeczywistniać marzenia moich klientów! A jakie są Twoje marzenia?

Więcej

Social Widgets powered by AB-WebLog.com.